京投银泰(600683)深度报告:七年之痒后何去何从?

类别:公司 机构:东兴证券股份有限公司 研究员:郑闵钢/梁小翠 日期:2015-10-29

报告摘要:

    公司业绩将迎爆发式增长。 公司项目基本位于市场供求关系最好的北京,依托大股东在轨道交通上盖物业的开发领域占领先机且具备核心竞争力。目前成功开发的上盖物业项目于 2013 年陆续入市, 2013 年和 2014 年签约销售金额的增速分别为 144.2%和 191.85%,预期 2015 年签约金额高达90 亿元,近三年年均复合增长 108.01%。

    北京市及京津冀轨道交通的发展带来巨大市场空间。 预计至 2020 年北京轨道交通运营里程将达到 1000 公里左右,京津冀地区的轨道交通新增里程将超过 2000 公里。 我们估算至 2020 年北京及京津冀轨道交通设上盖面积总计约 1000 万平方米,其中京内约为 600 万平米,京外约 400 万平米。公司拥有较强的优势, 有望取得 500 万平米的份额,储备将增 2 倍以上。

    七年之痒后何去何从? 公司前两大股东京投集团和中国银泰原有持股比例非常接近,但对上市公司实质支持力度并不对称,这种治理结构不利于上市公司的长期发展,但在两大股东合作七年之后, 中国银泰存在逐步退出的可能, 目前中国银泰已将大部分股权转让给集团内的自然人, 至少从税收上降低了未来的减持成本。 我们认为中国银泰陆续减持、京投集团继续增持是实现多赢的最佳方式,公司如果形成一股独大的治理结构,将更有利未来资本运作和业绩释放。

    投资建议。 受益于京内外轨道交通建设规划, 并随着公司股权结构发生的变局, 结合集团公司大力支持和打造的信息和技术比较优势,公司将迎来轨道上盖物业快速发展的外部机遇。 公司 NAV 为 10.75 元,较当前股价折让 21%;相对估值为 17.10 元。 我们预计 15-17 年每股收益分别为 0.37元、 0.57 元和 0.80 元,对应 PE 分别为 22.78、 14.96 和 10.67。 给予公司 3 个月目标价 15 元,维持公司“强烈推荐”评级。

    风险提示: 控股股东动作力度不够、项目工程进度慢于预期。