京投银泰(600683)三季报点评:积水成渊 积土成山

类别:公司 机构:东兴证券股份有限公司 研究员:郑闵钢/梁小翠 日期:2015-10-27

事件:

    报告期内,公司实现营业总收入21.88 亿元,同比增幅929.23%,归属于上市公司股东净利润-1.29 亿元,与上年同期相比亏损减少0.91 亿元,归属于上市公司股东的扣非后净利润为-1.83 亿元;资产负债率93.18%,同比小幅上升;公司资产总额304.35 亿元,较年初增长2.61 个百分点;经营活动产生的现金流量38.1 亿元,同比增长71.35%。

    观点:

    营业收入和净利润同比均大幅增长。报告期内,公司实现营业总收入15.58亿元,环比增长1554.64%, 1-9月营业总收入21.88亿元,同比增幅929.23%,主要归因于公园悦府、新里程项目部分楼盘实现销售结转;归属于上市公司股东净利润-1.29亿元,与上年同期相比亏损减少0.91亿元,归属于上市公司股东的扣非后净利润为-1.83亿元;本期财务费用大幅增长,高达1.09亿元,同比增长90.14%,主要原因是公司出于谨慎性原则暂停了对鄂尔多斯项目贷款利息收入的确认,从而导致利息收入大幅降低,进而导致财务费用大涨。

    公司回归北京、专注轨道上盖的战略已阶段性落实。从目前公司在售、未售项目分布及估值情况来看,北京项目总建筑面积171 万平方米,均价41619 万/㎡,高达711.68 亿元的总可售额确保北京成为公司项目布局的核心区域,也是对公司“以北京为中心,以轨道交通为依托”战略的落实。

    公司目前实施的向北京全面回归的战略是基于自身实际情况做出的决策,虽然北京市场竞争激烈,向北京的回归意味着更高的土地成本和财务压力,但是凭借专长于轨道交通上盖物业这一细分领域和控股股东的资源资金支持,公司在北京市场完全具备了差异化的竞争优势。

    主力项目进入结算期。公司2011年9月拿到第一个轨道上盖项目西华府,当年成立轨道物业研究院,后陆续获得琨御府和公园悦府两个项目,三个项目的毛利率接近或超过40%。距公司开始涉足轨道上盖这一领域已经有4年时间,点滴积累,终于成就了在轨道物业开发这一细分领域的行业龙头地位,开发的三个项目已经成为公司被誉为“亚洲轨道物业专家”的标志性项目。目前这三个上盖物业已经陆续有部分楼盘可以结算,预期公司未来三年的盈利将保持高速增长。

    管理层更迭完成。上半年中国银泰分两次将股权转让给程少良后,程少良已经于7月8日辞去公司副董事长、总裁职务,不再担任公司任何职务,未来仅以财务投资者的身份行使股东权利。 7月14日公司发布公告,历任银泰投资前期部项目经理、公司投资部高级经理、总经理、副总裁、时任执行总裁高一轩被任命为公司总裁,同时被选举为第九届董事会副董事长,新任总裁已经在公司工作长达9年时间,同期高管层也迎来了京投集团下派的新任副总裁田锋,有力的体现了控股股东对于公司管理权控制的强化。

    管理层激励机制更健全。公司9 月24 日发布针对高管层的《奖励基金实施管理办法》(试行),详细规定了奖励基金计提的各类情况以及分配办法,预期将有效提升管理层的执行力和凝聚力,从而对公司的经营绩效产生显著的正向刺激作用。

    结论:

    凭借大股东京投集团的一级土地开发信息资源和轨道交通建设运营的先天优势,公司在轨道交通上盖物业的开发领域占领先机且具备核心竞争力。受益于京内外轨道交通建设规划,结合大股东京投集团公司大力支持和打造的信息和技术比较优势,公司将迎来轨道上盖物业快速发展的外部机遇。我们预计公司2015 年-2017 年营业收入分别为45.30 亿元、66.41 亿元和93.38 亿元,每股收益分别为0.37 元、0.57元和0.80 元,对应PE 分别为24.25、15.93 和11.36,维持公司“强烈推荐”评级。