招商地产(000024)点评：蛇口蛟龙重装出海

本报告导读:

    招商局蛇口控股通过换股的方式合并吸收招商地产,预计将跃升为市值最大的房地产综合开发企业,我们看好合并后的协同发展及自贸区所带来的机会。

    投资要点:

    招商地产股价合理价格为28.48元,维持之前招商地产2015/16/17预测EPS分别为1.90、2.20、2.53元。此次资产注入后预计RNAV为2196亿,按照40%的折价,对应价格28.48元,折10.03%。

    我们预计招商局蛇口控股换股后,考虑配套募集,市值将达到1897亿,预计2015、2016、2017年EPS为0.83、1.04、1.27元,发行价23.6元对应PE28X、23X、19X。我们看好蛇口控股换股上市后与原招商地产业务的协同发展,我们认为受益于自贸区政策,蛇口控股上市后将迎来加速发展的过程,故拥有一定的溢价。

    蛇口蛟龙,重装出海。1)园区开发、社区开发、邮轮产业是蛇口控股三大业务,社区开发仍以招商地产为主体。2)蛇口控股是前海蛇口片区最大的建设主体,欲打造区域综合开发平台、商住二级开发及城市升级平台、资产管理运营平台三大平台。3)公司还将在蛇口打造智慧园区服务、免税和电商业务、文化创意、创新金融等服务平台。

    大招商、大协同、大发展,预计合并后将带来较大的协同效应。1)战略高度提升,产网融城一体化。由地产建设提升到城区建设,通过业态间的互动联合提升区域价值。2)业务能力加强,储备丰富空间足。合并招商地产后,蛇口控股的运营能力将大大提升。3)融资渠道更广,境内境外双平台。境内境外双融资平台使得融资更加通畅,缓解债务压力。4)治理机制更优,员工持股引战投。

    风险提示:土地储备较为集中,后续事项存在不确定性