深度*公司*南国置业(002305)：上半年业绩亏损 不改电建资源整合大方向

南国置业上半年净利润亏损 1.2 亿元,位于 1 季报中预亏范围下限,主要源于土地增值税大幅增加 2 亿元,同时销售结算的滞后,公司预告前 3 季度依然亏损;3 月更高级别的电建地产党委副书记薛志勇上任南国总经理,利于南国获得更充分的支持,同时,从近期南国总经理更换、控股股东拟增持、昭觉寺项目并表以及大股东等比例参与定增等来看,预计双方资源整合节奏将加快,而目前电建地产超 700 万平米土储及 200 亿元的年销售能力将赋予较大整合空间,预计将推动南国后续销售及业绩快速增长;此外,公司依靠优秀的商业管理能力,将打造轻资产的管理输出模式,塑造另一可持续发展的业绩贡献点。 鉴于土增税增长超预期,我们将公司 15-17 年每股收益预测分别由 0.47 元、0.66 元和 0.85 元下调至 0.41 元、 0.59 元和 0.74 元,但我们依然看好公司后续与电建的整合,维持目标价 8.05 元,维持买入评级。

    支撑评级的要点

    上半年净利亏损 1.2 亿元,主要源于土增税多增 2 亿元。上半年营业收入 6.1 亿元,同比增长 5% ;净利润亏损 1.2 亿元,位于 1 季报中预亏范围下限,同比下降 12%,每股收益-0.08 元;毛利率和净利率分别为 45.0%和-19.7% ,分别下降 7.5 和提升 40.0 个百分点;三项费用率由去年同期的12.8%提升至 16.2%;业绩亏顺源于土地增值税多增加 2 亿元。此外,公司公告前 3 季度净利润预亏 0-1.2 亿元。

    南国更高级别管理层上任,加速电建与南国的资产整合。今年 3 月,级别更高的电建地产党委副书记薛志勇上任南国置业总经理,有利于南国获得大股东更充分的支持,并将加快电建与南国的资产整合速度。此外,薛总在上任的近 4 个月中,已经成功牵头中印文化合作项目以及若干拿地项目等,对公司推动作用显著。

    多事件预示整合或将加速,预计后续销售及业绩快速增长。公司计划充分利用控股股东资源,通过股权合作、并购等多种方式做大公司主业。目前电建地产超 700 万平米土储及 200 亿元年销售能力,远大于目前南国近 180 万平米土储及 20-30 亿元的年销售规模,若整合南国业绩增长将大幅加速;同时,从近期总经理更换、控股股东拟增持、昭觉寺项目并表及大股东等比例参与定增等来看,预计后续双方资源整合将加快。

    携手武汉房融网,打造“互联网+商业地产”模式。7 月 13 日,公司与武汉房融签订《战略合作协议》,后者为一家拟在全国中小企业股份转让系统挂牌的房产金融电子商务服务供应商,双方约定将在互联网金融服务、互联网技术服务、增资入股三方面合作,公司将借此整合线上线下资源、打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台。

    依靠优秀的商业管理能力,打造轻资产的管理输出模式。南国置业是一家以城市综合体及专业家具卖场为主要产品线的商业地产开发及管理运营公司,形成自己独特的商业地产开发运营模式,包括持有、销售、租售并举和售后包租。基于公司优秀的商业地产管理能力,公司后续也计划将打造轻资产商业地产管理输出模式,有望塑造新的业绩贡献点。

    评级面临的主要风险

    公司与大股东的整合进度慢;武汉商业地产竞争恶化。

    估值

    鉴于土增税增长超预期,我们将公司 15-17 年每股收益预测分别由 0.47元、0.66 元和 0.85 元下调至 0.41 元、0.59 元和 0.74 元,但我们依然看好公司后续与电建的整合,维持目标价 8.05 元,维持买入评级。