南国置业(002305)调研纪要

公司大股东的基本情况

    公司目前大股东是中国电建地产公司，是中国电建旗下唯一地产业务平台。房地产业务在中国电建主营业务中占比不大，但是毛利润占比很高，也很受电建集团重视。

    中国电建地产储备建面700多万方。

    在资金上电建地产对南国的支持

    中国电建地产在2013年为公司提供2014年共计为公司提供26亿元委托贷款。此外，许晓明先生也提供了13.7亿委托贷款。在充足的资金支持下，公司在投资和扩张中将更具竞争力。

    电建地产与公司的合作项目情况

    2013年，公司与电建地产（时名中国水电地产）在成都泛悦国际项目实现首次合作。该项目是南国突破湖北地区迈向全国战略的第一步。电建地产在这一项目中，发挥其拿地的优势和全国的影响力。

    2014年，公司与电建地产在成都合作了第二个项目昭觉寺项目。该项目依托地铁沿线，具备卓越的区位条件，更有利于公司将“湖北模式”异地复制到全国。

    公司与电建地产的合作方式

    在2013年泛悦国际项目中，公司通过像电建地产全资子公司注资获得40%的股权（电建地产占60%），并主导商业地产部分的运营。

    在2014年昭觉寺的合作项目中，公司与电建地产的合作更加密切。公司获得电建地产总股本10%的表决权且可以合并报表。这充分体现了电建地产对南国的信任。而且此次公司权益比例40%，电建地产权益比例19%。

    电建地产虽然有700多万方土地储备，但大部分为住宅物业。南国擅长于专业的商业物业开发和管理。二者的优势互补将促进双方的协调发展。

    公司家装市场的发展状况

    在武汉地区打下坚实基础，创建良好品牌效应。但是仍属于区域型家装市场，更多是与省级代理商合作。而且家装行业市场需求较小，实现跨省复制难度大，未来不会成为主要产品线。

    《长江中游城市群发展规划》将如何对公司产生利好

    公司目前项目分布在武汉、荆州、襄阳及成都4个城市，其中武汉市土地储备最多，占总权益建面的48%。目前，武汉的GDP在湖北省占据绝对优势地位，且在长江中游地区仅次于长沙位居第二。此外，武汉又是长江中游重要的港口城市。日后受益于《发展规划》，武汉将更加具有人口吸引力，而这对于立足武汉的南国置业而言，是不言而喻的利好因素。

    武汉的商业供给状况

    比较健康。相比于同类城市，商铺空置率低。公司目前只有首义汇未实现100%商铺入住。

    类reits模式的优势

    1.资金回收期限短，预售期内即开始回款。

    2.规模扩张速度快。

    3.对招商运营能力要求高。

    4.虽不可享受物业升值带来的收益，但是可享受租金上涨的长期收益。

    5.对公司产品品牌和形象的控制力强