中央商场(600280)：引入战略投资人 轻资产转型可期

核心观点：

    控股股东转让股票，引入战略投资者

    中央商场公告二股东地华实业（为实际控制人全资控股）以8.15亿的对价向中信证券（2000万）、新余星辰（2000万）、安徽省铁路建设投资基金（1000万）和和熙投资（330万）4家投资者合计出让5,330万股。本次交易的均价为15.30元/股，较停牌前收盘价折让18.9%，其中中信证券和铁路基金自愿锁定受让股份6个月。交易完成后，公司实际控制人祝义才持股比例由71%降至61.72%，且不排除12个月内继续减持的可能。

    改善集团资本结构，轻资产转型可期

    公司与雨润集团均是高杠杆运营的资产型企业，15Q1和14Q3中央商场和集团旗下主要关联公司南京雨润食品有限资产负债率分别为87.98%和64.27%，已获利息倍数分别为6.51x和1.67x，短期财务压力较大。通过转让绝对控股的中央商场部分股权集团可显著改善资本结构和降低财务成本，因此我们判断未来实际控制人持续减持的概率将会较高。

    上市公司中央商场目前持有在营商业物业约30万平米，在建商业综合体约300万平米，重估价值应在200亿元以上。我们认为公司未来有望通过REITs或出售返租等方式盘活资产存量，获取一次性收益的同时，也为未来的向轻资产方向的转型提供资金支持。

    资产价值有望重估，上调评级至买入

    我们预计公司15-17年EPS为0.75元、0.80元和0.90元。短期看，我们认为本次转让将有望激活市场对公司战略转型的预期，故基于资产重估价值上调公司目标价35元（对应200亿市值），上调评级至买入。

    风险提示

    集团财务风险过大可能导致减持速度高于预期。