自仪股份(600848)深度报告：转型园区开发、集上海优势于一身

公司发布2014年年报，此前，公司发布重大资产置换及发行股份购买资产预案，拟以股份无偿划转、重大资产置换、发行股份购买资产及募集配套资金的方式，临港集团部分园区资产注入上市公司，临港资管实现借壳上市。

    乘上海国资改革之风，公司变为园区开发公司：本次资产置换是上海国资改革体系的一环，重组完成之后，临港资管实现借壳上市，自仪股份将通过直接或间接方式持有临港投资100%股权及下属部分园区股权，公司变身为临港集团下属园区开发公司，主要负责临港资管下属园区的开发，主要经营收入来自二级土地开发和园区物业租售。

    市属大型园区开发公司，土地储备丰富、未来升值潜力大：1）实际开发体量约221万方：经本次重组后，公司成为唯一的市一级大型园区开发上市公司，本次注入的主要是松江园区、南桥园区、康桥园区、自贸区（洋山港）陆域部分，目前公司实际开发的项目约221万方;2）潜在开发体量约1323万方：临港投资负责开发的园区规划面积接近19843亩，约1323万方：其中松江园区7502亩、康桥园区441亩、南桥园区1700亩、自贸区10200亩；3）临港集团仍有部分园区未注入：临港集团下上海临港产业区（浦东、奉贤）、上海漕河泾新兴技术开发区（徐汇闵行、浦江）、江苏盐城园区、浙江海宁园区、枫泾园区、桃浦智慧城等尚未注入。

    集迪士尼、自贸区和科创中心建设优势于一身：作为市属的园区开发平台，公司实质上的业务遍布全上海乃至外地，1）松江园区规划建设科技绿洲、高科技总部园、低碳经济示范园等项目及服务配套设施园区，获批“国家高技术产业基地-上海3D打印产业中心”，将受益于科创中心建设；2）康桥园区以东3公里正在建设迪士尼乐园，康桥成为迪士尼乐园的西部门户。3）自贸区（洋山）陆域部分为全国唯一被国务院批准的“国际航运发展综合试验区，设国际航运中心和国际贸易中心建设的前沿阵地，未来将进一步受益于自贸区的开放政策。

    投资建议：公司未来将成为唯一的市属园区开发公司，公司土地储备遍布全上海，随着迪士尼、自贸区和科创中心建设的推进，公司未来土地升值空间较大，同时本次重组也是为上海电气集团和临港集团改革的一环，未来进一步改革亦值得期待，首次覆盖，给予买入评级，目标价18.7元。我们预计完成重组之后，公司2015-2017年EPS为0.09、0.12、0.15元；经测算每股RNAV为18.7元，并以此作为目标价，首次覆盖，给予买入评级。