栖霞建设(600533)年报点评：2014年业绩回顾

2014年每股收益0.01元,同比下滑92.5%,大幅低于预期

    栖霞建设2014年实现营业收入28.5亿元,同比上升31.4%,实现净利润1291万元,合每股收益0.01元,同比下降92.5%,大幅低于预期;低于预期的主要原因是本年结算的无锡东方天郡项目实现亏损(项目公司亏损1.2亿元),且管理层在4季度对该项目计提了资产减值损失。

    苏州栖庭、南京保障房幸福城、无锡东方天郡结算,毛利率偏低。公司房地产业务营业收入27.3亿元,同比上升31.9%,其中主力结算项目为南京幸福城(11.8亿元),苏州栖庭(7.5亿元)和无锡东方天郡(4.1亿元)。幸福城项目为原西花岗保障房(税前毛利率10.1%),苏州栖庭为原苏地-2009-B-71项目(税前毛利率13.7%),而东方天郡项目由于无锡房地产市场回暖缓慢,出现了较大亏损,管理层在4季度对该项目计提了4278万元的资产减值损失,以上三个项目拖累综合税前毛利率至14.2%,较去年减少12.3个百分点。

    销售回款情况尚可。公司全年实现合同销售金额36.1亿元,其中商品房销售额14.3亿元,销售面积10.0万平米。公司全年共回笼资金37.3亿元,其中保障房销售回笼资金21.6亿元。

    财务费用大幅上升,净负债率控制较好:本期财务费用较去年大幅上升至3714万元,主要是由于本期利息费用化比例增加。而公司今年年末的净负债率较去年有所改善,下降9.3个百分点至89.0%。

    发展趋势

    2015年关注改革进展:公司原在南京、无锡、苏州三地开发,目前苏州栖庭项目接近尾声,南京业务主要看羊山湖、枫情水岸两项目,我们预计全年将实现商品房销售额20~25亿元。而公司未来作为南京国资地产企业,未来最大亮点在于用改革激发企业活力,获得更多发展空间。

    盈利预测调整

    公司毛利率弱于预期,我们下调公司2015年盈利预测11.8%至每股盈利0.22元,并引入2016年盈利预测每股0.24元。

    估值与建议

    目前股价分别对应2015/16年市盈率20.4倍和18.4倍,较最新NAV溢价6%。我们曾在1月份的行业报告《地产牛市第二阶段:从预期博弈转向基本面,估值修复未走完》中对其目标价上调19.7%至4.19。新目标价对应2015/16年市盈率19.0倍和17.5倍。目前我们依然维持“中性”的投资评级。

    风险

    宏观经济下行风险。