信达地产(600657)点评报告：板块修复提升估值 上调目标价

1.销售恢复和政策改善预期带来房地产板块修复行情

    930新政加上降息以来,房地产板块迎来了估值修复行情。截止12月18日,CS房地产板块PE在18.9倍,远高于1月份全年的估值低点10倍。根据统计局公告的数据,结合我们前期草根调研的情况,政策放松对于销量的恢复确实起到明显作用,我们认为销售的回暖还会持续一段时间。销售恢复和政策改善预期将带来房地产板块修复行情的继续。

    2、公司金融地产协同发展,拿地端和资金端有优势

    公司是中国信达(1359.HK)旗下的房地产开发上市公司,具有较强的金融基因。目前,公司与大股东在金融地产方面的合作主要体现在两个方面:(1)以并购和重整的方式收购不良或问题资产。我们认为,此种合作的优势体现为:轻资产、成本低。成功案例为今年6月公司依托大股东中国信达收购广东嘉粤集团项目。其中股权交易对价为零,重组债务本金总额为22.57亿元,重组宽限期为三年,重组宽限补偿金年率为10.4%。实际获取规划计容建筑面积合计约113万平方米。收购的楼面价约1997元/平方米,且公司前期项目资金的投入几乎为零;(2)成立夹层基金参与拿地开发。发起设立夹层基金并利用杠杆在一线城市战略布局。适当介入一线核心商业物业,为未来的资产证券化储备项目。

    我们认为,房地产开发企业最关键的即拿地端和资金端,公司与大股东这两方面的合作即为公司在拿地端和资金端提供了明显优势。

    3、货值充裕,销售良好,业绩增长有保障

    公司的项目储备相当充裕,截止上半年,公司项目储备规划建面582万方。除了项目储备以外,新开工与在建面积也保持了大幅增长,保证了公司的高成长性。

    公司近两年销售保持了高速增长,为今后几年的业绩增长奠定了坚实基础。预计今年销售额在60-70亿元。

    结论:

    公司是 A 股市场唯一的一家 AMC 旗下房地产开发公司,具备很强的天然金融基因。信达地产与大股东在对市场上房地产不良项目开展收购、整合和处置业务以及金融地产其它领域的合作具有很大的潜力和市场空间。目前并购与重组方式收购和设立夹层基金参与拿地开发已先试先行成功。我们预计公司 2014-2016 年营业收入分别为 65.9 亿元、116.9 亿元和 158.4 亿元,对应的 EPS 分别为 0.48 元、0.69 元和 0.81 元,对应 PE 分别为 16X、11X 和 9X,按照行业估值保守给予 15 倍 PE,上调公司 6 个月目标价至 10.35 元,维持公司 “强烈推荐”评级。