嘉凯城(000918)点评报告：转型城镇商业 盈利能力将改善

关注1:首个城市客厅即将开业,将成为转型城镇商业成功范例

    我们于近期走访了公司位于浙江省诸暨市店口镇的城市客厅项目。该项目建筑面积4.6万方,计划春节前后开业,是公司转型城镇商业的首个项目。目前招商已基本完成,商户已陆续装修施工。店口镇是联合国开发计划署试点城镇,常驻人口13万。店口镇2012年GDP106亿元,折算人均GDP12311美元;店口镇2012年农民人均收入达33627元,即5468美元。国际经验表明,人均GDP3000-5000美元是商业地产的起步期,8000美元之后进入加速发展期。按此标准,店口镇已进入商业地产的加速发展期。而目前店口镇基本没有成规模的商业综合体,因此,我们看好店口镇城市客厅,认为其将成为公司转型城镇商业的首个成功范例。

    关注2:转型城镇商业符合新型城镇化政策和房地产行业趋势

    公司转型发展城镇商业符合国家新型城镇化建设战略,得到了政府的大力支持,推进起来将较为迅速。

    从房地产行业来看,适龄购房人口已步入下行趋势,住宅市场将告别黄金期。未来社会步入老龄化和消费型,公司由住宅转型城镇商业符合这种发展趋势。

    关注3:公司盈利能力将得到改善

    单个城市客厅体量小,一般每个3-5万方,3-4层楼高,从拿地到招商10个月,最晚不超过一年。资金回流速度快于公司传统的高端住宅项目。单个城市客厅投资在1亿元左右,我们预计净利润在3-4千万。虽然目前公司对此项目采取先出租、待价值提升后再出售的方式,对明年业绩贡献一般,但我们看好城市客厅项目中长期的盈利能力。

    目前公司依靠传统的住宅销售盈利能力较弱,截止2014年三季报,公司销售毛利率19%,销售净利率-2%。转型城镇商业将大大增强公司的盈利能力,加快现金周转。

    结论:

    公司是布局长三角的龙头地产企业。公司在严峻的宏观经济形势下,充分估计市场变化,着力推动公司战略转型。积极推进城镇商业并拓展基金业务。我们预计公司2014-2015年的营业收入分别是117.99亿元、139.94亿元,归属母公司净利润分别是 0.76 亿元、0.85 亿元,基本每股收益分别为 0.04 元、0.05 元,对应 PE 分别为 104X 和 83X,维持公司“推荐”评级。