信达地产(600657)：金融地产战略发力 上调目标价至6.6元

投资要点:

    房地产战略-金融与地产协同发力。公司已经正式定义为中国信达旗下唯一的地产运作平台;中国信达作为四大资管公司之一,出生即为处置财政部委托的政策性不良资产,对口建行及国开行,中国信达每年约新增不高于2000亿元不良资产,其中59%与地产相关;依托信达在不良资产经营以及融资服务领域的优势,公司“金融+地产”的资源协同模式将全面发力:A、“并购+重整”:附重组条件地产项目收购,实现市场机遇下以问题、不良资产为重点的商业模式,项目梳理完成后即进行转让,加快资产周转;B、资管业务基金提供流动性;C、结构化复合型投资;D、市场机遇投资。

    轻资产低成本的逆市扩张。附重组条件的地产项目收购,即以支付利息方式规避前期高拿地支出,公司在年中协同大信达重整嘉粤集团时拉开了此模式的序幕,嘉粤项目中,承债式收购地产达113万平,其中广州2宗、湛江4宗,重组债务本金总额22.57亿元,公司仅需在未来三年每年支付大股东2.3亿元利息;公司明年将主抓金融地产战略落实,轻资产模式预计将在深圳、山西等地全面开花。

    地产基金战略-合作互补、平台联动:地产基金业务的发展为公司战略中的重头,A、合作互补:如夹层基金参与拿地开发,以发起设立夹层基金并利用杠杆在一线城市战略布局,适当介入一线核心商业物业,为未来资产证券化储备项目,B、平台联动:公司通过设立投融资等核心部门,借助大股东能力提供融资咨询服务,如项目投资监管、专业咨询、融资协同。

    继续给予“买入”评级:公司加快去化,储备充足,具备较高的业绩弹性;公司协同大股东,金融地产战略全面发力之下,我们认为,公司市值40亿至60亿之间属于估值修复;达到100亿元为对公司“金融+地产”协同战略的认可;至200亿需要项目支撑下的业绩扩张,战略落实中多项目开花,支撑业绩跨越式发展;至500亿则需要全面经理人制度的建设,公司管控模式的全面升级更替;走一步看一步,短期公司市值目标判断100亿元,维持公司“买入”评级。

    风险提示:销售及向集团资源收购低于预期。