外高桥(600648)跟踪报告：自贸区详规发布 一周年再获大礼

事件：

    2014年9月18日，上海市公布《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》（简称《草案》），公开征求意见。其中，外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城，洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区，浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。根据《草案》，每个片区又分为服务分区、综合分区和物流分区，并依据功能有相应的开发强度。三个片区总建筑规模约2830万平，其中外高桥约1850万平，洋山约530万平，浦东机场约450万平。《草案》坚持了刚性和弹性相结合；同时体现综合用地，对各功能分区提出主导用地性质。

    投资建议：

    《草案》明确自贸区各区域发展规划和土地开发强度。

    1）充分肯定外高桥金融、服务产业定位。《草案》规定建筑规模控制在约1850万平的外高桥片区功能定位是，充分利用自贸试验区（外高桥）的产业发展优势，联动森兰区域，促进自贸试验区（外高桥）逐步融入上海市北部地区（尤其是浦东新区北部城区）功能，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主，商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。2）对片区土地开发强度进行明确规划。从《草案》内容看，外高桥大部门土地明确划分为I类和II类用地。Ⅰ类用地指服务分区，形成金融、贸易、商业相对集聚的区域，重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态。开发强度控制在2.5-5.0。Ⅱ类用地指综合分区，综合布置公共设施、工业等用地，重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态。开发强度控制在1.5-3.0。

    《草案》对加快外高桥区域开发速度意义重大。

    1）定位明确有利企业各司其职，专注发展。短期看，明确的定位有利于各片区错位发展，形成优势互补。外高桥片区国际贸易城定位将推动区内土地价格上升，商住需求旺盛。而中长期看，首次明确外高桥在上海四个中心建设中的龙头定位，其中长期发展潜力不可限量，土地增值空间很大。2）有利外高桥加快“二次开发”力度。此外方案明确外高桥片区土地开发强度控制在1.5-5.0（容积率范围）。考虑此前高桥区域多规划物流、仓储用地（容积率在0.5到2），《草案》有利外高桥区域加大开发力度。

    自贸区再获总理肯定。自贸区成立一周年之际，李克强总理再次肯定了上海自贸区建设，并明确表态?我今天不问各部委为自贸区支持了什么，我更想知道他们还可以再支持什么？?。我们认为，市场对后期国际版（张江共同参与）、迪斯尼联动和免税政策预期加强。

    投资建议：自贸试验区建设下公司有望受益五大利好，给予?增持?评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。目前自贸区建设已上升为国家战略，外高桥基本面将进入实质改变阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现?产城融合?。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估，我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑以上因素以及容积率调整后开发面积变化的情况下公司RNAV是33.68元。截至9月19日，公司收盘于30.19元，对应2014、2015年PE分别为52.05倍和39.72倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥将受益于自贸试验区建设，定向融资将加快公司五大平台建设，我们以RNAV，即33.68元作为6个月目标价，维持?增持?评级。