阳光股份(000608)上海商业地产调研纪要
事件:
2014年5月19日,我们组织了阳光股份上海商业地产联合调研活动,参观了淮海路项目和银河宾馆,公司董秘、上海商管负责人、银河宾馆项目高管等对项目进行详细的介绍,并与投资者们进行了深入交流。
调研纪要:
一、公司商业地产发展情况介绍及公司对未来商业地产的看法
1、公司商业地产发展情况
公司发展起步于长江以北,2007年至2008年开始向商业地产转型,公司主要进行商业地产项目的并购,并进行整合提升,建设商业网络。2011年至2012年,公司在一定积累的基础上,开始进军长三角。考虑到上海商业地产竞争较为激烈,且商业地产前期投资规模大,回收期长,公司前期以轻资产方式介入上海商业地产。公司最初以商业管理输出模式(如提供招商引资服务)进入上海,其后开始运营有一定资本投入的包租项目(如松江第一个包租项目)。在了解区域市场,团队有了一定建设的准备期后,公司进一步扩大包租方式业务(包括锦江国际购物中心1-6楼),重点也逐渐放入有资本投入的项目。此次收购银河宾馆项目,为公司在上海第一个有较大资本投入的项目,具有战略意义。
选择银河宾馆项目的原因有:
1)双方皆为上市公司,做事规范,合作起来较易沟通;
2)阳光股份的专业优势在于商业运营,锦江的优势在于酒店运营,双方可优势互补。
2、公司对未来商业地产的看法
1)持有型商业地产集中度将提高,行业整合机会逐步出现,最终形成5至6家规模企业;
2)行业内公司的竞争优势将体现在经营能力和资本通道两个方面;
3)电商短期内难以改变商业地产发展;
4)一旦保险投资限制放开,资本的力量将逐渐在商业地产中体现。
二、淮海路项目(原伊势丹、原万得城)调研纪要
1、 项目基本情况:上海锦江国际购物中心是一座集购物、娱乐、餐饮及涉外办公楼于一体的综合性商务大楼。08年前主要租户为伊势丹百货、08-13年为万得城,13年8月份阳光股份与锦江集团签约,成为锦江国际购物中心的新业主。项目位于上海市黄浦区淮海中路527号,在淮海路、成都路口,南北高架路和延安路高架之间,距地铁1号线黄陂南路站500米左右。项目总建面4.3万平米。
2、阳光股份入驻及改造情况: ,
1)入驻方式:包租;
2)盈利方式:租出,赚取租金差价,设定保本租金以及销售额比例租金,收取较大值租金;周边可比租金在30-40元/平/天;
3)包租面积:1.8万平米;实际可用面积:9000平米;
4)租赁年限:15年;
5)项目规划情况:
定位主题:“精”“致““慢生活”
档次定位:中高档
目标消费人群:28-40岁,月收入:8000-20000元
主要业态:1-2F:轻奢产品,配饰,服装等;3-4F:生活类,SPA,美容,书店等;5-6F:餐饮
项目特色:引入新品牌;3楼空中花园;6楼飘窗
项目开业计划:圣诞节前后餐饮先开业,服装等跟进
电梯情况:扶梯、直梯、3楼外挂扶梯
停车位:原120个改造成160个
三、银河宾馆项目调研纪要
1、 项目基本情况:
银河宾馆于90年代开业,03年重新装修,共666套客房。
1) 项目位置:银河宾馆位于上海市长宁区中山西路888号,在延安西路与中山西路交汇处,临近虹桥宾馆、上海国际展览中心等,距虹桥机场20分钟车程;
2) 占地面积:1.54万平米;
3) 总建筑面积:7.89万平米
其中: 主楼(34层),建面:4.71万平米
商业裙楼(3层,部分4层),建面:3.18万平米,其中地上建筑面积2.79万平米
2、 阳光股份收购及改造情况
1) 收购情况:阳光股份分别于2014年1月份、5月份分两次收购银河宾馆主楼、商业裙楼,合计交易价款20.2亿元,楼面价2.56万/平米。
2) 盈利方式:将宾馆主楼改造成办公楼,收取租金等方式盈利。宾馆裙楼作为持有型商务配套,业态为精品店、会所等。
3) 裙楼资金来源:1/4-1/5为公司自有资金,40%为其它股权合作方,其余40%左右为银行贷款。
4) 项目规划情况:
定位:准甲级写字楼
租金定位:4-6.5元/平米/天
周边市场情况:目前区域新进入项目租金在6.5以上;国际甲级:8.5-9.0元/平米/天,国内甲级:6.0-6.5;出租率90%以上。周边土地楼面价:3万/平米左右。
时间计划:乐观估计4季度开始招租,10月份交房
改造成本问题:宾馆改写字楼,不涉及主体结构变更,改造成本较低
