外高桥(600648) ：项目储备丰富 有望收益自贸区建设

2014年4月9日,公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。

    投资建议:

    在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752平(价值311.8亿元)。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盘于28.49元,对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,自贸区地价上涨趋势已经形成,因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价,给予公司“买入”评级。

    主要分析:

    根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算,公司项目合计752万平,合计权益净资产值311.8亿元:我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况,以及公司近年来销售情况,假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米,上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算,则可知公司现有合计752万平的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。

    今年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目,加快培育自贸区商品保税展示交易功能:2014年4月,公司与招商置业签署了《关于森兰?外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司,注册资本金为3000万元,公司持有40%股权,招商置业持有60%股权。项目公司成立后,公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带,土地面积为5.12万平,综合容积率为4.0,商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路,南至洲海路北侧绿化带,西至兰嵩路,东至高恒路,土地面积为2.79万平,综合容积率为3.0,商业金融业和商务办公用地。

    我们认为,公司通过引进招商置业公司合作开发项目,有助于公司缩短项目前期开发周期,减轻项目开发的资金压力,加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。

    住宅用地价格已受自贸区政策推动大幅上涨,限制大型城市工业用地将推升其价格,这些都将提升公司土地储备价值:2014年1月13日,根据中国之声《新闻和报纸摘要》报道,国土资源部部长姜大明表示“中央要求,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,所以今后,从今年开始将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,也就是居住用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”这表明,未来上海市的工业用地审批将受到严格的控制,工业用地的价格也将面临进一步上升的可能性。

    同时,随着临港新区面临上海自贸区建设的春风,其土地价格已经开始大幅上涨。2013年12月12日,深天健以5.02亿元,溢价144.88%竞得上海浦东临港万祥社区H0406地块,成交楼板价7371.51元/平方米。而临港主城区的地价上涨更为明显,2013年12月,自然人熊习生竞得的临港新城主城区WNW-A1-21-2,楼板价一度飙至16528元/平米。同年12月,WNW-A1-14-2地块楼板价为14527元/平方米和WSW-A1-3-1地块13978元/平方米。目前看,临港地区的地价已经平均上涨了三倍左右。

    投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752平(价值311.8亿元)。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盘于28.49元,对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,自贸区地价上涨趋势已经形成,因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价,给予公司“买入”评级。

    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。