阳光股份(000608)：专注商业地产 轻资产模式起航

公司正从物业运营商向资产管理商转变

    公司2009年正式开始运营家世界物业,从地产开发商转型为物业运营商,并在2013年开始向资产管理商转变,其物业管理和管理输出收入占比已从2009年的16%提升至2012年的65%。

    我们认为,公司优秀的管理能力将支撑这一转变,2013年在管面积已达到233.6万方,较2009年增加了138%,收购GIC资产包后公司的转变还将进一步加速,一方面公司商业地产收入比重将进一步加大,另一方面公司持股比例提升,将更加重视物业运营。

    轻资产的凯德模式和海印模式将使管理能力最大限度得到变现

    两大轻资产运营模式使公司最大限度放大管理能力的价值:1)孵化器的凯德模式,通过参股公司收购项目、交由公司进行改善经营、最终向第三方转让获取资产增值收益,目前公司已有项目孵化成熟,后续的转让将成为打通凯德模式的最后一环;2)租入租出的海印模式,通过低价租入、改善运营、高价租出以获取中间价差,增值116%,海印股份从2009年8月获得中华广场项目开始,2年实现了市值从60亿元到100亿元的增长,涨幅达到67%,而采用相同模式阳光股份也可能复制其走势。

    首次覆盖给予“增持”评级,目标价6元

    我们预计公司2013~2015年EPS为0.26/0.53/0.73 元,对应PE为19/9/7 倍,公司将在2014年进入住宅项目结算期,2013~2015年住宅结算收入将达到4.2/17.8/33.5亿元,对应EPS约0.10/0.30/0.49元。 公司业绩拐点较为明确,轻资产模式将助推公司业绩快速增长,我们首次覆盖给予增持评级,目标价6元。

    风险提示

    公司刚刚对GIC转让的项目进行收购,资金相对紧张,项目推进速度可能会受到影响。