深振业A(000006)：提高杠杆 助力经营提速全面升级

一、 事件概述

    公司于2013年12月9日晚间发布公告,拟发行票面金额不超过15亿元的公司债券,本次公司债券向社会公开发行,不向公司股东优先配售。本次发行的公司债券为期限不超过5年,可以为单一期限品种,也可以为多种期限的混合品种;本次债券为固定利率债券,本次债券的票面利率将根据网下询价结果,由公司与保荐人(主承销商)按照国家有关规定协商一致,并经监管部门备案后确定。根据公告,本次公司债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还银行贷款、补充流动资金。

    二、 分析与判断

    销售状况稳步提升,财务风格偏于保守

    近年来,公司销售收入稳步提升,2009-2012年复合增长率近10%,现金流状况一直较为良好。但由于公司财务风格偏保守,近四年总资产负债率维持在60%-70%,低于行业平均水平,并且近三年呈逐年下降的态势;扣除预收账款的资产负债率下降更明显,2012年已降至36.5%。公司融资类型均为银行借款,借款总额近三年显著下降,且短期借款少,2012年金额前五名的长期借款加权平均成本仅为7.21%。

    提高杠杆为经营加速助力

    今年5月下旬以蒋灿明为总裁的新管理层上任后,公司拿地异常积极,除在东莞、天津、南宁迅速获取地块外,更与深圳地铁集团合作开发横岗地块,年内土地投资总金额达到24.2亿,远超年初计划的10亿,已超过历史上单年度最高水平,并在寻求机会进一步拓展土地储备。另外,公司有意以东莞项目作为“实验田”,提高项目开发效率;同时,公司明显加大推盘力度,深圳、西安和长沙的项目均于下半年陆续开盘,其中深圳峦山谷花园二期将于明年开始交房结转,确保公司业绩高速增长。以上均印证了我们对公司经营拐点的判断,在经营全面提速的形势下,提高杠杆成为经营加速的助力器。

    推盘节奏加快,全年签约有望超过35亿

    不考虑新获取项目,今明两年的可售货值约为130亿(其中深圳峦山谷二期约60亿),随着长沙振业城一期、峦山谷花园二期和西安振业泊墅二期的陆续开盘,保守预计今年签约额将超过35亿,明年签约将超80亿。

    三、 盈利预测与投资建议

    我们看好公司与地铁的合作模式,对公司未来几年的快速增长充满信心,预计2013-2014年EPS分别至0.53、0.73元,对应2013-2014年的PE分别为10X和8X,维持“强烈推荐”的评级。

    四、 风险提示:

    房地产调控政策存在一定不确定性。