阳光股份(000608)深度报告：如月之恒 如日之升

公司背靠国际资本巨头GIC,资源优势显著;专注商业地产的持有、开发、招商和运营,致力打造商业地产全价值链模式;展望未来3-5年,公司将从期独特“商业+住宅”综合开发模式中获益长期投资物业价值再发现及重估增值收益,伴随大量楼盘进入结转期,业绩迎来跨越式向上。此外,出售成熟物业是目前政策环境下最为直接的退出渠道,将在未来形成稳定收入贡献。

    因为专注,所以专业,四大模式打造全价值链:公司基于商业地产核心价值链的全方位专业能力使其已形成较成熟的四大业务模式:1、控股商业物业;2、参股商业地产:参股项目来源07年公司与GIC共同收购的“家世界”资产包,形成公司独特的“小股东,大管理”模式;3、综合体开发:公司逐步剥离纯住宅业务,聚焦综合体开发,公司专业能力使其更好应对地块出让附带的配套建设要求,历史看,综合体拿地优势明显;4、管理服务输出:公司采取管理服务模式,进行轻资产快速扩张,提前掌控项目环节;

    超强改造能力,奠定收购式扩张基础:收入提升,消费逐步升级的大背景下,不断攀升的购物需求要求商业业态变革更新加速;通过对现有物业的改造升级,其可租赁面积、年租金收入、单位租金水平皆可获得突破式跃升;西田集团(Westfield Group)即为此扩张模式的海外标杆;公司强大的改造能力,为其收购式扩张打下坚实基础;

    拟增持物业,物业价值+股权收益双提升:公司拟与GIC及其关联方对共同持有物业进行交易(拟增持11个参股项目,1个控股项目);拟增持物业更新、业态的诉求强烈,配以公司强大改造能力;将使得增持所带来不仅为“量”的提升,更为“质”的飞越;

    首次评级给予公司 “强烈推荐—A”的投资评级,目标价6.36。预测2013-2015年,公司营业收入分别为7.05、13.88和20.24亿元;EPS为0.20、0.50和0.62 元;看好公司未来现有物业的重估增值收益、大量物业进入结转期带来的跨越式增长及出售成熟物业带来的稳定收益;我们测算公司当前RNAV为7.95元,较当前股价5.33折价32.96%,目标价6.36元。

    风险提示:商业地产行业竞争加剧,收租回报较慢、价值实现时间超预期。