京投银泰(600683)三季报点评：战略回归 重装出发

结算限价房及酒店业务导致前三季度业绩亏损: 京投银泰前三季度收入 5.9 亿,同比增长 88.8%,归属于母公司净利润亏损 6295 万,去年同期净利润亏损 1.9 亿。亏损主要来自两方面,一是报告期主要结算的是京投万科新里程的限价房项目,毛利率较低;另一方面来自于公司参股酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。三季度单季公司收入 1.1 亿,同比下降 14.6%,净利润亏损 5253 万。

    继续处置京外资产,期待四季度西华府开盘: 公司继续处置京外非核心资产,回归“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略。10 月初公司对鄂尔多斯市子公司进行减资,注册资产有 2 亿下降至3000 万,持股比例由 51%下降至 49%。

    此外公司第一个地铁上盖项目京投万科西华府预计将于 11 月上旬开盘, 项目就处在郭公庄地铁站上方,地理位置优越,毗邻丰台总部园区,预计去化较高。

    资金主要来自大股东借款,实际财务压力不大:公司三季末剔除预收款的资产负债率为 88.0%,较上半年下降 0.5 个百分点,远高于行业平均水平。但由于公司借款绝大部分来自于大股东京投公司的借款,余额预计超 150 亿,实际财务压力不大。

    投资建议: 买入-A 评级, 百亿进军的地铁上盖王者。 公司目前回归北京地铁车辆段上盖开发,模式空间极大。其目前和大股东京投公司(负责北京地铁的投融资)合作,已获得 3 块地铁上盖项目,其中西华府项目 11 月开盘,销售即将爆发。北京地铁里程 2020 年将实现翻倍,可出让的地块 20 倍于公司目前的权益土地储备。此外公司还拥有北京潭柘寺 2150 亩农用地经营权。我们预计 2014/2015 年销售额分别为 70 亿和 100 亿,公司销量大幅增长的确定性较强。由于结算主要在 2015 年, 2013 年至 2015 年公司 EPS 分别为 0.01 元、 0.13 元和1.53 元,给予“买入-A”评级,未来 6 个月目标价 8 元。

    风险提示:房地产调控大幅变化致公司业绩低于预期