京能置业(600791)中报点评:四合上院确保今年业绩增长

类别:公司 机构:民生证券股份有限公司 研究员:肖肖/赵若琼 日期:2013-09-03

一、 事件概述

    公司中报显示,上半年公司实现营业收入 2.92 亿元,同比下降 23.25%,归属于上市公司股东的净利润 4386 万元,同比下降 17.76%。基本每股收益 0.10 元,加权平均净资产收益率 3.51%。

    二、 分析与判断

    上半年结算项目同比减少,导致业绩下滑,不影响对全年业绩增长的判断

    公司上半年营业收入和净利润均有不同程度下滑,主要因上半年可结算项目减少所致。上半年北京四合上院项目开始销售,预售证显示可售资源约 33亿元,目前已无可售房源,该项目计划今年年底交房,若交房顺利,则今年可结算大部分收入。从中报现金流量表中看到,销售商品、提供劳务收到的现金仅 3.09亿元,可见截止 6月底该项目尚未得到销售款,但不影响我们对该项目今年交房的判断,全年业绩将大幅增长。

    货币资金1.3亿元,接近历史最低点,四合上院的销售将改变现状

    公司中报显示货币资金仅 1.3 亿元,接近历史最低水平(最低为 2004 年年报 1 亿元)。上半年四合上院已开盘销售,截止 6月底该项目销售已接近尾声,但销售回款尚未完全确认(上半年销售商品提供劳务收到现金 3.09亿元,而四合上院可售资源约 33 亿元) ,主要因限购开始后房屋签约备案需待资格核验成功之后。当前北京市住建委网站显示该项目成功联机备案套数约占总套数 1/3 左右,预计联机备案之后销售回款即可陆续到账。

    天津东疆港项目计划四季度推盘,自贸区概念或推升其价值

    公司在天津东疆岛上项目天津海与城于 2010 年收购而来。该项目位于东疆一岛之上,及当期拟规划天津自贸区的区域内部。规划建筑面积 79万平,占公司 2012年底未结建面的 44%,占比较大。若天津自贸区获批,则该项目因其优越的地理位置而由较大升值空间。

    此外,大股东京能集团 2010 年与珠海横琴岛管委会签订包括商地开发在内的战略合作框架协议,公司接力大股东实现扩张空间广阔。

    三、 盈利预测与投资建议

    公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响。假设交房顺利,四合上院今年结算75%,则未来三年 EPS 分别为 1.15元,0.57元和 0.69元,对应 2013年 PE4倍。NAV 估值 8.15元,当前股价折价 34%。给予“强烈推荐”评级。

    四、 风险提示:

    四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期;等。