京能置业(600791)：四合上院已无可售房源 今年业绩增长几成定局

一、 事件概述

    截止 2013年 8月 26日,北京市住建委网站显示,公司北京准现房四合上院项目销售接近尾声。该项目预售证合计 349 套,其中已联机备案 110 套,已预订 132 套,资格核验中 107套。

    二、 分析与判断

    今年业绩的重头戏看四合上院

    北京四合上院项目今年 7 月 3 日获得预售证,属于准现房销售,预计今年 12 月交房。该项目批准销售套数 349 套,均价 55065 元/平,可售资源 33.36 亿元,成为今年销售和结算的重头戏。今年业绩的释放空间取决于该项目的销售和结算情况。

    四合上院联机备案套数接近1/3,全年销售额有望超36亿元

    据北京市住建委网站显示,该项目已无可售房源。联机备案套数 110套,接近 1/3,另有已预订 132套和资格核验中 107套。若进展顺利,今年或可基本完成备案,则该项目销售额将达 33亿元。再加上银川天下川和天津海与城项目,全年销售额有望超过 36亿元。为后续项目开发提供有力的资金支持。

    四合上院结算情况影响业绩释放速度,但今年业绩大幅提升几乎已成定局

    我们对四合上院按结算比例对公司今年业绩进行敏感性测算。假设该项目今年结算75%,则公司全年 EPS1.15元;若结算 50%,EPS 为 0.80元,若只结算 30%,则可贡献 EPS0.51元。而 2012年全年公司 EPS 为 0.37元,即使结算 30%,则全年业绩增长约 38%。今年业绩高增长已成定局。

    三、 盈利预测与投资建议

    公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响,观察公司历史业绩发现,公司业绩波动较大,并无明显的平滑业绩的意图。假设交房顺利,四合上院今年结算 75%,则未来三年 EPS 分别为 1.15 元,0.57 元和 0.69 元,对应 2013 年 PE4 倍。NAV估值 8.15元,当前股价折价41%。给予“强烈推荐”评级。

    四、 风险提示:

    四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期;等。