铁岭新城(000809)：土地价值快速提升 新型城镇化受益代表

投资评级和估值:目前铁岭新城地价显著上升,公司进入收获期。同时公司是新型城镇化的典型受益标的,城镇化推进将带给公司开发区域进一步拓展的空间。不考虑新项目,目前RNAV 提升24%至11.8 元,折价相对较高,给予“增持”评级。1)目前新城建设已初成气候,政府、学校、医院、基础设施及配套等已经基本建成,房地产项目销售顺利,入住率逐渐提高,进入开发商增加,带来地价大幅上涨。13 年地价上涨40%至105 万/亩,对应RNAV 从9.5元上升24%至11.8 元!2)新城现有区域22 平方公里仅余3.3 平方公里尚未开发,资金开支需求明显降低,而13.5 平方公里(合9000 亩)左右土地尚未出让,对应销售金额约144 亿,将在2013-2021 年分期出让,公司正进入收获期,而地价提升将使公司受益将更加丰厚。3)近年来铁岭市工业化和城镇化进程快速推进,而铁岭新城周边还有较多土地尚未开发,新城区域具有较大延伸空间,若公司能承接扩展区域的土地开发业务,则RNAV 将显著提升。4)由于地价上升较快,目前公司RNAV 已上升到11.8 元,P/RNAV 为77%,处于较低水平,若有新区域拓展,则RNAV 将进一步提升。但考虑到资源变现需要时间,14 年业绩释放可能有所放缓。我们预计13-15 年公司收入分别为14.4、12.1、12.7 亿,EPS 分别为1.35、1.17、1.24 元,对应13-15 年PE 分别为6.7、7.8、7.3 倍,给予“增持”评级。

    关键建设点: 1)铁岭新城地价13 年上涨至105 万/亩,未来仍将保持10-15%上涨;2)未来铁岭经济和人口增长都将维持在较高水平,每年900 亩左右的土地出让规模和10%左右的地价涨幅是可以持续的,并将为公司带来进一步拓展的空间。

    有别于大众的认识:目前铁岭新城土地出让价格超过年初预期,带来RNAV 显著提升,城镇化进程还将带来公司进一步拓展的空间。

    股价表现的催化剂: 1)公司债发行预案获批;2)地价上升幅度超预期;3)公司取得新开发项目。