新华都(002264)调研报告:战略转型 三大地产业务成未来亮点

类别:公司 机构:长城证券有限责任公司 研究员:姚雯琦 日期:2013-07-17

投资建议:

    根据集团公司承诺函内容,预计万家城项目将为公司未来三年年均增厚净利润7,656 万元,推算EPS 为0.14 元,但由于交易时间暂未确定,我们暂不考虑此项目带来的投资收益,且公司旗下大部分商业地产将在2015 年投入使用,我们预计公司2013-2015 年EPS 分别为0.21 元、0.25 元和0.35元,目前股价对应PE 分别为24X、20X 和14X。受制于消费疲软,零售业增长缓慢,公司战略转型进军地产行业寻找新的业务增长点。我们看好公司地产方面的运营能力以及向“商业+地产”的转型模式,公司未来有望通过运营商业物业带来零售业和地产业双重增值,维持“推荐”评级。

    要点:

    放缓开店节奏,未来以优势区域渠道下沉为主。实体零售持续低迷,迫使公司调整开店节奏。公司未来开店策略将重点布局福建优势区域,谨慎扩张,以地级市为依托,渠道下沉至县级及发达乡镇市场。省外扩张方面,除南昌、赣州、潮州、汕头之外,不再新开设门店。在公司整体放缓的扩张步伐下,我们预计未来3 年每年新开店数在10 家左右。

    物流体系不断完善,为渠道下沉奠定基础。公司现有泉州、福州和龙岩配送中心。随着公司规模不断扩大,现有物流配送体系已经无法满足公司成长需求,因此公司对现有物流中心进行升级改造,改造后物流中心不仅提高了商品的存储派送能力,而且新增了生鲜加工功能。另外,第四个漳州物流中心也在积极规划中,项目用地100 亩,建筑面积10 万平米。

    零售业务陷增长困境,公司转型进军地产行业。公司旗下商业地产项目蓄势待发,目前储备沙县城市综合体、福州马尾商业项目和安溪十个乡镇的商业综合体,每个综合体土地面积10-20 亩,均处于乡镇的中心地段,目前建成2 个,在建3 个,待建5 个,预计2015 年将全部投入使用;另一方面,公司重磅出击住宅地产,收购集团旗下“万家城”项目19.5%股权。预计该项目将为公司三年平均增厚净利润约7,656 万元,推算EPS 为0.14 元。

    集团介入两大旅游地产项目,未来资产注入想象力大。目前集团公司旗下储备两大旅游地产项目,漳州旅游住宅地产和海南旅游地产合计占地面积达到16000 亩,未来不排除集团将其逐步注入上市公司的可能性。

    风险提示:新区域门店培育低于预期;同店增速低于预期。