华联股份(000882)调研简报：国内社区购物中心的先行者

投资要点:

    A股市场第一支社区型购物中心投资标的

    华联股份自08年转型为社区型购物中心运营商以来,已于2011年成功剥离了所有百货业务,专注于购物中心的开发建设和管理。目前已成功运营的购物中心有24家,其中北京地区10家,青海、沈阳、合肥、南京等京外地区共14家。虽08年管理团队才开始购物中心运营管理,但目前门店仅有3家尚未度过培育期。今年上半年新开3家门店,预计全年开业6家店左右。

    看好社区型购物中心的发展

    社区型购物中心不同于一般城市型购物中心(如万象城、大悦城),运营理念也不同于百货。相对于城市购物中心,物业体量较小,一般为5万平米左右,引进的品牌也与城市购物中心相比偏中端,目标客户为周边社区居民,旨在满足周边居民的一体化购物娱乐需要,与百货相比,业态更丰富也更灵活。百货和超市是作为主力店进驻至购物中心的,租用面积仅占整个购物中心面积约30%-40%左右,其它业态包括电影院、餐饮、游艺、亲子中心、社区服务等。社区型购物中心在我国起步较晚,是百货、超市业态升级的又一新型业态,和城市购物中心不直接竞争,先驱者将分享行业升级带来的成果。

    培育期超预期,招商能力强

    08年公司运营第一家购物中心以来,目前22家购物中心仅3家尚处于培育期,视项目情况,一般1至3年即可度过培育期。另外公司之前在百货零售有较深厚积累,与BHG百货、华联综超、影院、餐饮等主力租户都有较深度合作,一般开业能有保障70%以上的出租率。招商和管理能力是运营购物中心的核心能力之一。

    开店速度依然较快,财务费用预计保持高位

    公司预计将保持每年5-10家的开店速度,2012年公司财务费用高达1.5亿,财务费用率18%,侵蚀了较大比例净利。同时去年全年公司经营性现金流量净额为负,开店速度较快对短期业绩构成压制。

    投资建议

    考虑社区型购物中心发展前景,公司有先行者优势,随着门店成熟度提升,提租空间较大且加成扣点模式占比将增多。目前PB小于1,给予公司推荐投资评级。暂不考虑增发摊薄因素,预计2013-2015年收入分别为10.23亿、12.26

    风险提示:

    1.增发对业绩的摊薄

    2.短期快速扩张对业绩的影响

    3.消费市场持续不振对新业态的影响