西安民生(000564):加强与兴正元及民生家乐合作 短期或有解禁带来的交易性机会

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:唐佳睿 日期:2013-05-16

公司拟将文景店负一层转租予民生家乐,前三年年租金为48.67 万元:

    公司公告:1)拟将文景店(之前公告的海璟未央城商业项目,租赁海璟未央城物业地下一层至地上四层新开门店)地下一层1014 平方米转租给陕西民生家乐商业连锁有限责任公司,租赁期为5 年,5 年租赁期租金合计为248.23 万元。前三年租金每平方米40 元/月,第四年起租金为每平方米42 元/月。第一年至第三年的年租金为48.67 万元,第四年至第五年的年租金为51.11 万元。

    文景店周边域临街商铺一层均价在100-120 元/平米/月之间,考虑楼层差价,负一层的租金约为一层的40%,即40-48 元/平米/月。我们认为公司收取的租金基本处于合理范围内。

    公司拟与兴正元/民生家乐开展预付卡合作,年手续费收入约900 万元:

    2)公司拟与西安兴正元购物中心有限公司、陕西民生家乐商业连锁有限责任公司开展单用途商业预付卡合作。公司预计在未来连续十二月内,预付卡合作业务会导致公司及下属各控股子公司与关联方兴正元和民生家乐发生的交易金额约为10 亿元,其中:预计兴正元和民生家乐的售卡金额约为4 亿元,兴正元和民生家乐受理预付卡消费金额约为6 亿元。西安民生预付卡在兴正元和民生家乐消费时,西安民生按消费额的1.5%收取兴正元和民生家乐手续费。按前述预计,在未来连续十二月内,西安民生应收取兴正元和民生家乐的手续费约为900 万元(6 亿元*1.5%)。

    我们认为预付卡合作能有效提高公司品牌影响力,加强流动性,可进一步增加公司商业预付卡的销售额,同时有助于开展联合营销和共享客户资源。此外,公司收取的1.5%手续费也可对公司业绩起一定增厚作用。

    维持中性评级,6 个月目标价4.5 元:

    我们维持公司全面摊薄后2013-2015 年EPS 分别为0.16/0.19/0.21 元的判断不变,以2012 年为基期未来三年CAGR 为14.6%。目标价4.5 元。鉴于公司在西安地区经营能力不具垄断优势,因此未来长期关注的焦点仍然是海航商业控股其余商业资产的注入进程(我们认为海航商业未来有注入预期的商业资产质地一般,最核心的资产就是兴正元门店),维持公司中性评级。但需要注意的是,公司2012 年定向增发的6880 万股(占总股本的14.54%)将于今年9 月23 日解禁,原增发价为5.74 元,而最新收盘价(5月15 日)为4.52 元,相较原增发价折价21.25%,短期或会因价差的存在出现一定交易性机会。

    风险提示:新门店培育期过长侵蚀利润,期间费用过高及公司冗员问题