中关村(000931)年报点评：2012年净利润2989万元 同比降28.22%

2012年，公司实现营业收入32.71亿元，同比下降1.21%；营业利润6448.01万元，同比增长710.74%；归属母公司所有者净利润2988.84万元，同比下降28.22%；基本每股收益0.0443元。

    公司基本面概述。公司业务包括房地产开发及建安施工、生物医药、物业管理等，其中房地产开发及建安施工和生物医药是公司主要的收入和利润来源。报告期内房地产开发及建安施工与生物医药收入占比为96%和1.93%，较上年未发生重大变化。

    地产业务。报告期内，哈尔滨中关村年完成房屋销售签约金额0.93亿元，回款1.23亿元；公司在京存量房产销售工作超额完成年度任务目标，截止报告期末在京存量房产销售实现网签金额2.18亿元，实现现金回款2.04亿元，缓解了公司的资金压力；成都中关村）承建的彭州市通济镇花溪村“拆院并院”项目完成竣工验收，实现净利润646万元。

    医药业务。华素制药处方药，经营业绩稳步提升，2012年销售收入创历史新高；非处方药业务(OTC)在外部宏观环境急剧变化、行业竞争日趋激烈、历史造成的渠道超常库存及广告宣传投入不足的多重因素影响下，经营业绩大幅下滑。

    混凝土业务。报告期内，中实混凝土实现营业收入4.64亿元，实现净利润6111万元，同比增长2.86倍；葫芦岛中实混凝土有限公司受政府土地供应滞后影响，本报告期内未能实现投产目标。

    期间费用控制能力有所下降。期内公司期间费用率13.45%，同比增加0.42个百分点。其中，销售费用率5.72%，同比下降0.09个百分点；管理费用率5.23%，同比增加0.27个百分点；财务费用率2.51%，同比增加0.25个百分点。

    长期资金压力加大，短期资金压力减小。期末资产负债率80.23%，剔除预收账款后的真实资产负债率为72.79%，同比提高0.38个百分点，长期资金压力加大；期末账面货币资金2.29亿元，同比增长56.5%,"货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）"为0.58倍，同比提高0.19，短期资金压力下降。

    盘活资产、优化业务结构。公司先后完成了中关村建设所持北京中宏基建筑工程有限责任公司股权和中关村科技所持中关村科技软件有限公司46%股权和商标权的转让工作。中关村建设所持北京住总市政工程有限责任公司股权的转让工作亦正在推进中。与此同时，还完成了目前处于业务停滞状态下的中关村科技发展(大连)有限公司的清算工作。通过优化经营业务的结构，为公司带来投资收益和现金流，进一步突出了中关村科技公司的主营业务。

    盈利预测与投资评级。鉴于公司当前盈利能力较弱，相关业务整合进程尚具有较大的不确定性，因此我们暂不对公司进行盈利预测和投资评级。

    风险提示：调控政策持续不放松，未来销售下滑风险。