外高桥(600648) ：转让物业增厚业绩

事件：

    公司公布2012年年度业绩快报。报告期内，公司实现营业收入73.04亿元，同比减少14.85％；实现归属于上市公司股东的净利润4.41亿元，同比增加23.39%；实现基本每股收益0.44元。

    投资建议：

    公司主要从事上海外高桥保税区内的地产开发、园区管理（包括土地转让）以及物流贸易等业务。森兰?外高桥属公司开发重点。2012年公司签订厂房、工程、仓库和土地转让合同合计40.82亿元，不仅为森兰和保税区开发获得了大量资金，而且该转让收入有望逐步确认，隐含EPS约0.57元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.53和0.66元，对应RNAV是14.65元。截至3月11日，公司收盘于12.97元，对应2013、2014年PE分别为24.56倍和19.65倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期以及上海自贸区进程提速，我们以公司RNAV即14.65元作为6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。

    主要分析：

    1． 受益于较多物业和土地资产转让，2012年公司净利润增加23.4％，同时现金流状况有所改善：为了加快森兰项目和保税区整体开发进程，报告期内公司加大了自持物业和土地资产的转让力度。受此推动，2012年公司实现营业收入73.04亿元，同比减少14.85％；实现归属于上市公司股东的净利润4.41亿元，同比增加23.39%。2012年公司资金面状况得到较好的改善，全年实现18.92亿元的经营活动净现金流。

    2． 2012年公司出售厂房、工程、仓库和土地等物业，以回笼资金加快森兰和保税区开发。相关收入将增厚公司未来业绩：2012年8月，公司控股79.17％的子公司—新发展公司以4.21亿元（交易单价5680元/平）的价格向嘉桥仓储出售所持有的工业厂房（即上海外高桥保税区美桂南路331号、德堡路273号物业，占地7.55万平，总建面7.42万平）。嘉桥仓储将在2012年年底前分期支付上述价款。2012 年9 月，外联发公司将向锦江航运公司转让外高桥物流园区二期4-1地块的在建工程，转让金额预估为2.99亿元。2012年10月，公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普洛斯公司定制建造约21万平的仓库，并以不低于5800元/平的价格在建成后转让给普洛斯公司。2012年10月，公司以21.24亿元的价格（折合楼板价17678元/平米）向保利建锦、融创绿城挂牌转让森兰-外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块的建设使用权。该地块位于浦东新区高行镇，东至经四路，南至东靖路北侧10米宽绿地，西至经一路，北至环二路。其中，A10-1、A10-2地块为商住综合用地，A10-3地块为居住用地。该地块面积为75091.3平米，容积率为1.6。

    森兰?外高桥南部国际社区7.51万平土地面积的转让将增厚公司净利润4.36亿元，对应EPS为0.43元/股。上述两类物业转让合同有望在两年内给公司带来EPS合计约0.57元/股。

    3． 上海综合保税区有望申请设立中国首个自贸区：2012年12月21日，上海市人大常委会第37次会议表决通过《上海市推进国际贸易中心建设条例》（以下简称《条例》）。该条例将于2013年1月1日起施行。该条例首次提出要在上海“探索建立符合国际惯例的自由贸易园区”。另据新华社上海报道，上海已向国家相关管理部门提交了在上海综合保税区设立自由贸易园区的申请，相关试点工作最快有望于今年启动。经过多年的发展和不断地探索完善，集外高桥保税区（含物流园区）、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区，已经基本具备了向自由贸易园区转型发展的基础和充分条件。根据上海综合保税区（外高桥保税区、机场保税区、洋山保税港区）“十二五”规划，外高桥保税区未来几年园区企业经营总收入要在2010年基础上翻一番，进出口额占全国保税区比重要上升至50％。

    投资建议：加大物业土地转让力度增厚公司业绩，维持“增持”评级。公司主要从事上海外高桥保税区内的地产开发、园区管理（包括土地转让）以及物流贸易等业务。森兰?外高桥属公司开发重点。2012年公司签订厂房、工程、仓库和土地转让合同合计40.82亿元，不仅为森兰和保税区开发获得了大量资金，而且该转让收入有望逐步确认，隐含EPS约0.57元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.53和0.66元，对应RNAV是14.65元。截至3月11日，公司收盘于12.97元，对应2013、2014年PE分别为24.56倍和19.65倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期，我们以公司RNAV即14.65元作为6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。

    4． 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。