北京城乡(600861)2012年年报点评：目前经营状况平稳 城乡世纪广场为未来看点

一、事件概述

    公司12 年实现营业收入22.5 亿元，同比增长9.64%；营业利润1.2 亿元，同比增长4.65%；归属于母公司所有者的净利润8917.6 万元，同比增长9.75%；实现基本每股收益0.28 元，完全符合我们的预期。公司拟以总股本3.17 亿为基数，每10 股派发现金股利1.3 元（含税），现金分红占归属净利率比例46.18%。

    二、分析与判断

    收入同比增长9.64%，增速同比放缓5个百分点，预计13年收入与12年基本持平公司12 年营业收入增速较11 年放缓5 个百分点，主要因为占比90%以上的商业零售收入增速同比下滑5.84 个百分点。4 季度的收入在元旦假期提前及低基数的效应下取得了25.89%的增长。传统销售旺季1 季度和4 季度销售占比较高，均接近30%。13 年公司计划实现营业收入22.78 亿元，基本与12 年持平。

    竞争激烈导致综合毛利率同比降0.52个百分点至20.41%，毛利率下行压力大公司整体毛利率20.41%，比去年同期下降0.52 个百分点，主要因为主业商业零售业务毛利率逐年下滑，下降了0.86 个百分点，为14.42%。公司所属公主坟商圈30多万平方米的商业面积扩容，众多国际国内商业名家加速进入北京后导致的行业竞争升级等给主业带来了更大竞争，毛利率下行压力较大。

    费用率同比略升0.04个百分点，城乡世纪广场借款资本化，暂不增加财务费用公司整体费率14.22%，同比略升0.04 个百分点。销售/管理/财务费用率分别为8.26%、6.12%、-0.17%，较11 年上升-0.71、-0.27、1.00 个百分点。财务费用率为唯一上升费率，主要因为本期定期存款减少，相应利息收入减少。城乡世纪广场的借款利息近几年均将资本化，尽管项目借款大幅上升，但暂不会增加财务费用。

    归属净利润同比增9.75%，完全符合我们预期，预计13年利润与12年基本持平公司实现营业利润12,145 万元，同比增长4.65%；实现利润总额12,814 万元，同比增长7.63%；实现归属于上市公司股东的净利润8,918 万元，同比增长9.75%；实现扣非后净利润8,222 万元，同比下降0.21%。2013 年公司计划实现利润总额1.28 亿元，基本与12 年持平。

    城乡世纪广场增加容积率至3.0，总投资额24.56亿，预计项目建成后价值将超过目前公司市值公司计划将“城乡世纪广场”容积率由2.0 调整为3.0，测算“城乡世纪广场”项目总建筑面积预计约30 万平方米，项目预计总投资额将调整为24.56 亿元。公司目前市值仅20.47 亿，预计项目建成后价值将超过目前公司的市值。

    三、盈利预测与投资建议

    目前公司的经营情况比较稳定，预计公司2013-2014 年的EPS 分别为0.29 和0.32元，对应PE 为23 和21 倍，维持谨慎推荐评级。基于城乡世纪广场的预计价值，及公司的PB 很有吸引力，长期投资者可考虑。