香江控股(600162)12年业绩预告点评：低基数 业绩释放空间更大

投资建议：

    我们预计公司12年到14年的EPS分别为0.03元、0.92元和1.15元，目前股价分别对应246.4X、8.2X和6.6X PE；绝对估值看，仅考虑在手土地资源、未考虑未来土地一级开发收入的情况下，NAV为10.70元，目前股价折让29%，绝对估值优势明显。考虑到公司销售增长迅速，经营反转迹象明显，全球家居CBD前店后厂+产业商铺的开发模式独到，未来成长空间巨大，我们给予“强烈推荐”评级。

    要点：

    业绩预告内容。公司发布12年业绩预告，预计12年度归属于母公司所有者的净利润较上年同期相比下降30~80%，即881~3085 万元，折合EPS 0.01~0.04元。

    经营反转，销售强劲增长，预计12年销售超过50亿元。公司12年3季报显示，销售商品收到的现金39亿元；预收账款48亿元，较年初增加34亿，其中绝大多数来自于预收房款，期间结算6亿。鉴于此，我们估算前三季度公司销售近40亿元，预计12年全年销售超过50亿元，较11年增长178%，其中近10亿来自全球家居CBD商铺，近40亿来自番禺、增城等住宅项目及CBD配套住宅。

    全球家居CBD，前店后厂+产业商铺，模式独到，可复制性强，成长空间广阔。公司计划依托国家确定的九大物流战略基地，为家居生产厂商搭建的全球性家居交易集散平台——香江全球家居CBD。截至目前，成都CBD、香河CBD以及南京湾CBD已开始运营并产生收益，基本都采用了一二级联动的开发模式，商住并重、租售并举，可复制性强。全球家居CBD采用总部集群、前店后厂的模式，减少了家居流通环节，降低流通费用，家居销售价格普遍低于市场价30%以上，由此带来商铺需求旺盛，实现多方共赢。其模式的实质，在于为消费者节省支出的同时，获取了家居产业链的大部分利润并转移在CBD商铺和配套住宅之上。

    预告披露净利润下降缘于12 年营运成本上升幅度较大，我们估计主要来自于销售费用上升。公司销售额由11年18亿急速攀升至50亿元，由此不可避免带来销售费用的上升。按公司12 年三季报，绝对值看，公司前三季度销售费用1.4亿元，已超出11年全年0.3亿元，因为我们估计12年营运成本的上升主要来自于此；但前三季度管理费用与11年同期相比仅上升0.3亿元，预计12年全年上升幅度有限；三季报显示由于公司几无短期借款，财务费用甚至为负。总体来看，我们认为随着未来结算收入的上升，公司期间费用率应会有明显的下降。

    13年业绩释放空间更大。考虑到公司12年销售高增长，我们判断13年结算量将大幅上升，同时期间费用率将明显下降，由此带来销售净利率的显著改善。12年业绩预减带来的实质效应是13年业绩释放的空间将更大，增长的幅度也将更高。

    风险提示：(1) 销售及结算不达预期；(2) 政策风险；(3) 系统性风险。