杭州解百(600814):优质资产注入预期落实 如今迈步从头越

类别:公司 机构:国信证券股份有限公司 研究员:孙菲菲 日期:2013-01-30

1月29日晚,公司公告拟向杭州商旅发行4.5亿股购买其持有的杭大集团100%股权,发行价为5.86元/股,标的资产为杭州大厦60%股权及少量现金。同时拟向不超过10名特定投资者发行股份募集8.5亿元。发行前杭州商贸间接持有公司29%股权,发行完成后,杭州商旅持股比例达到71%,总股本增至9.2亿股。杭州大厦60%股权预估值为26.6亿。剩余40%股权由南光集团(国资委直属中央企业)持有。杭州大厦位于杭州市中心武林商圈,包含ABCD四座主体建筑(AB租赁,CD自有,各占一半),总经营面积18万平米。2012年杭州大厦收入46亿元(同比-4%),归属净利润3.7亿元(同比-5%)。

    我们分两步评估此方案:1)如果仅收购杭州大厦60%的股权,股本将扩张至7.6亿股。预计2012~14年合计EPS为0.39/0.40/0.42元,对应的PE为16/15/15倍;2)若募集资金8.5亿元成功,考虑到这部分新增股本及新项目盈利后,预计2012~14年EPS为0.33/0.34/0.38元,对应2012~14年PE为19/18/16倍。综合考虑,公司后续仍有优质资产注入的可能,且增发资金如果到位,公司未来的发展也较有保障,目前估值中等,将公司的评级上调至“谨慎推荐”。

    评论:

    增发收购杭州大厦60%股权,停牌前估值24.5X,已有溢价 公司在继7月31日停牌后,1月29日晚公告,拟向杭州商旅发行4.5亿股,购买其持有的杭大集团100%股权。发行价为5.86元/股,标的资产为杭州大厦60%股权及少量现金。同时拟向不超过10名特定投资者发行股份募集8.5亿元。发行前杭州商贸间接持有公司29%股权,发行完成后,杭州商旅持股比例达到71%,总股本增至7.6亿股。

    回顾公司在7月31日停牌前6.14元,2012年预测PE为24.5X,市值18亿元,停牌前价格已经有一定溢价。

    杭州大厦2012年收入46亿元,净利润3.7亿元,归属母公司EPS0.49元,对应2012年PE为12倍,估值不贵

    2012年杭州大厦收入46亿元,归属净利润3.7亿元。按照60%股权比例计算2.2亿元,按预估值26.6亿元计算,对应2012年PE为12倍。对比目前零售公司的估值,较为合理。

    注入杭州大厦大幅增加公司资产规模,增厚56%,上调至“谨慎推荐”

    公司计划本次拟对集团增发4.5亿股收购杭州大厦60%的股权,并计划非公开发行1.6亿股,募集资金8.5亿元,用于新项目扩展。我们分两步评估此方案:1)如果收购杭州大厦60%的股权,股本将扩张至7.6亿股。预计2012~14年原杭州解百和新增杭州大厦合计EPS为0.39/0.40/0.42元,对应的PE为16/15/15倍;2)若募集资金成功,考虑到这部分新增股本及新项目盈利后,预计2012~14年EPS为0.33/0.34/0.38元,对应2012~14年PE为19/18/16倍。综合考虑,公司后续仍有优质资产注入的可能,目前估值中等,我们将公司的评级上调至“谨慎推荐”。

    风险:杭州大厦9万平米营业面积以低价向母公司租赁,2016年租约到期后面临租金大幅上涨风险

    AB楼为公司租赁场地,租赁期间租金每平米每年分别为20/75元,每年合计373万元,期限到2016年6月截止。租金期满后按市场价重新续租,存在租金大幅上升的风险。目前杭州优质商铺首层租金为1.2 万/平米/年,比公司当前溢价250倍(供参考,数据来源:世邦魏理仕)