人人乐(002336):转让新余自建门店项目 持续收缩战线

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:耿焜/许世刚 日期:2013-01-25

事件:公司董事会通过决议,拟转让全资子公司新余市大欢乐购物中心有限公司全部股权。转让价款为标的公司基准日账面净资产额59,525,701.52 元。此外,公司代为支付的土地出让金及相关费用在扣除应收回往来款后,剩余债务144,794,821.61 元将在交易完成后返还公司。

    此次交易本身不产生损益,收回大额垫资将强化现金流。交易对价为标的公司账面净资产,因此交易本身不产生损益。公司于2011 年底前为标的公司垫付土地出让金196,423,300 元。公司目前现金流状况尚属稳健。通过此次转让,公司将收回前期大额垫资,进一步强化自身现金流。

    交易后公司将退出门店自建,集中精力于公司主业。根据我们跟踪,截至2012年底,公司拥有门店120 家(2012 年新开6 家,关闭8 家),其中江西境内有1 家门店,为2012 上半年开设的九江南湖国际购物广场店。此次交易标的公司为公司开发2011 年8 月拍得江西新余地块以自建购物中心的项目公司。通过此次交易公司将退出自建物业的模式,集中精力于公司主业即门店经营上。在对新店、新区域拓展时,公司将采取更加谨慎的策略,适当减缓拓展速度,以集中资源发展现有重点区域。

    公司未来仍有可能通过购买方式增加自有物业,但资金利用效率有待加强。公司现有门店中租赁门店占比绝大多数,西安赛高店及尚未开业的长沙岳麓店是仅有的自有物业门店。随着近年公司租金收入比持续提高,结合公司资金及经营现金流状况,我们认为公司未来仍有可能采用购买而非自建的方式增加自有物业。但从长沙岳麓店及本次所涉新余地块两个项目价款支付及项目进展来看,公司在后期物业购买过程中资金使用效率有待加强。

    维持“中性”评级。公司在2012 年三季报中预计2012 全年亏损规模在0.83~0.93 亿元区间。在最新业绩预告披露之前,我们暂维持前期盈利预测。预计2012-2014 年EPS 分别为-0.21 元/0.09 元/0.40 元。在公司正处调整期的背景下,除关店影响之外,我们将重点关注公司四季度收入增长指标。