华联股份(000882)调研快报：社区购物中心典范 财务杠杆成最大瓶颈

事件：

    近日，我们对公司进行了实地调研，并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。

    1．社区购物中心典范。

    在欧美发达国家，社区商业早已成为零售市场的重要载体，约占社会商业支出总额的 60%，人均商业面积达1.5-1.8 平方米，而我国社区商业领先的北京，人均商业面积仅为0.7平方米，据预测未来10年内我国社区商业消费将占全社会商业支出总额的 1/3。目前A股上市公司中，无论是天虹商场提出的社区百货业态概念、华联股份提出的社区购物中心概念还是友谊股份、首商股份运营较为成熟的郊县购物中心、百货，在我国的发展也处于初期。而就社区商业的出现形式或者业态组合而言，突出餐饮、娱乐、幼教三大板块将是发挥社区商业功能性性平台的重要手段，超市对于整个社区商圈的带动作用也不可小视。 公司08年转型以来是唯一集购物中心、社区商业双重概念的个股。目前拥有购物中心21家，总共面积81万平米，其中自有物业占比38%。就社区商业的推动主体而言，地产商缺乏住宅和功能性配套匹配的运营实践能力，公司作为传统零售转型社区购物中心蓝海的主体，具备三大核心竞争力：首先是在开发前端与地产商的结合，公司大部分物业目前能够做到“定制化开发”，包括合理设计动线、增加可出租面积、预留重要商户铺位等方面，并与保利、中铁建等大型地产商有良好的合作关系；其次是在招商环节“集团化优势”下的高效开业，即公司整体外包的新加坡BHG百货、华联综超三层次定位超市及星美、嘉禾、海底捞、梅州、神采飞扬、costa等吃喝玩乐战略合作伙伴基本上能够保证70%的开业基本招租率；最后则是在运营管理方面的精细化深度挖掘潜力。公司虽然在空臵率、欠租等管理细节上有月度动态监控，但反映到租金水平上仍然有较大的提升空间，目前转租给商户一平均水平为4-5元/天/平米；而较高的则在4倍左右的水平；另外从期间费率来看，前期规模摊薄效应的匮乏使得公司目前的管理、销售费率水平远高于其他转型购物中心的零售类企业，近两年的规模先发优势是奠定后续利润杠杆的基石