新城B股(900950)：项目结转增多 财务安全改善

受益于项目竣工结转增多，公司2012 中期业绩同比增长4 成，并且受益于房地产市场的回暖，公司上半年销售金额同比增长两成。在此背景下，公司净负债率也较年初下降了近26 个百分点至79%。因此，无论从业绩还是债务安全性来看，公司上半年各项财务指标均出现了明显改善。

    短期来看，公司2012 年业绩较大幅度增长确定性较高，其ROE 水准将继续领跑行业，随着销售稳步推进，其财务风险可控。中长期来看，公司所在市场房价较大幅下降的可能性较低，其估值大幅下降的风险较小，因此我们继续给予买入的投资建议。

    上半年业绩快速增长。由于较多项目进入竣工结算期，2012 年上半年公司共 6 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 53.6 万平方米，同比增长30.1%。在此因素带动下，公司2012 年上半年实现营收36.2 亿元，YOY增长37%，实现净利润4.5 亿元，YOY 增长42.1%，EPS 0.28 元。其中，第二季度单季，公司实现营收33.6 亿元，YOY 增长47.5%，实现净利润5 亿元，YOY 增长66.5%。

    物业销售回暖，2Q 尤为明显，全年成交量有望超预期。上半年公司实现销售面积 61.06 万平方米，销售金额 60.49 亿元，分别比去年同期增长21.8%和20.4%。分季度来看，2 季度销售金额不仅环比增长25%，同比涨幅也超过26%，销售业绩上升势头强劲。我们认为下半年房地产市场成交量有望继续受降息及利率优惠措施加大而不继续上升，公司作为长三角地区的房地产龙头企业，整体销售情况弹性较大，若市场继续回暖，则其销售金额有望超出我们120 亿元的预期。

    财务安全性改善显著。在销售回款增长的背景下，截止6 月末，公司净负债率较年初下降了26 个百分点，至79%，明显改善。同时，公司货币资金32.7 亿元，超出短期负债和一年内到期的非流动负债的30.6 亿元的合计，短期债务安全性较高。

    业绩锁定性较高。截止6 月末，公司预收账款较年初增长21%，至132亿元，相当于2011 年营收的1.4 倍，业绩增长锁定性高。我们预计公司2012 年、2013年净利润分别为14.9 亿元和17.3 亿元，YOY 分别增长32.6%和15.9%，EPS 0.94 元和1.09 元，目前股价对应2012 年、2013 年PE分别为4.2 倍和3.6 倍，PB1.2 倍，估值偏低，继续给予买入建议。