世荣兆业(002016)深度报告：土地储备被低估 珠海发展催生机会

投资要点

    销售回暖，12 年业绩有望增长。公司 2012 年可结算项目为翠湖苑（11.49 万平）和碧水岸（19.47 万平）。其中 11 年底两项目已出售 4.2 万平，12 年前 6 月已售出 3 万平。随着珠海楼市的回暖，我们预计下半年销售情况比上半年乐观，项目毛利能保持在 50%以上，12 年收入与业绩有望较去年增长。

    得天独厚的土地开发成本优势。公司于 2000 年以前获得位于珠海斗门地区占地面积约 250 万平米的权益土地储备，目前拥有约 280 万平米的权益建筑面积可供结算。根据公开资料测算，该地块土地增值空间达到50 亿元，而公司当前市值不足 40 亿元，公司资产被低估。

    坐享珠海成长红利，未来三年高增长可期。除目前在售项目外，公司近 3 年累计有 65 万平的建面入市。考虑到珠海区域交通的改善、产业定位的升级和横琴岛大开发带来的历史性机遇， 项目有望坐享受珠海经济发展红利，未来三年高增长可期。

    多元化格局未来有看点。公司控股一家总资产为 6,314 万元的小额贷款公司，直接受益珠三角金融改革规划；另一家子公司目前在近 1000 亩的大型苗圃基地上进行苗木和花卉培育，其中不乏稀缺和珍贵树种，预计2014 年起可实现大量上市，贡献收益。

    财务稳健，资本结构优。公司短期偿债能力非常好，现金对一年内到期的长短期负债覆盖率达 93.3%。一季度末公司净负债率仅 41.58%，远低于行业水平，未来财务杠杆的操作空间大。

    资产注入值得关注。大股东一直有意向向上市公司注入剩余 23.75%的股权，一旦时机成熟，资产注入有望为公司带来新的发展机遇。

    盈利预测： 考虑到珠海市房地产市场的发展前景以及公司庞大的低成本优质土地储备优势， 我们预测公司2012-2014年EPS分别为0.20元、 0.25元、0.28 元，3 年收益复合增长率为 12%。用重估净资产法得出公司每股RNAV为10.67元， 对应2012年7月 9日8.29元的收盘价有28.7%的折价。

    首次给予公司“买入”评级。

    风险提示：下半年地产调控政策持续加码；珠海限购，销售低于预期