凤凰股份(600716)调研简报：小身材、高成长

主要看点：

    商业模式独特，项目盈利能力强。公司作为是中国出版行业龙头凤凰出版传媒集团旗下的地产运作平台，是地产股中唯一主打文化地产的开发企业。由于文化MALL产品的壁垒性，公司拿地通常具备如下优势：地段核心、成本相对低廉、政府审批支持。经我们测算，公司目前在建的文化MALL项目的地价房价比普遍在20%以下，项目盈利能力普遍较强。

    大股东提供有力资金支持。公司大股东凤凰集团于2012年至2013年上半年向公司提供不超过25亿元的借款余额，借款利率仅为6.941%，目前大股东向公司提供的借款占到公司总负债的35%，支持力度位于整个地产股前列。

    南京市场明显回暖，去化周期降至2010年水平。南京商品住宅市场从2月份开始明显回暖，3-5月份的销量增速连续超过100%，目前去化周期仅为9个月，已降至2010年年中水平。

    另外从我们调研情况来看，首套房购房利率8.5-9折的优惠利率较为普遍，为刚需入市提供了较好的支持。

    去化率维持高水平，今年销售高增速基本锁定。上半年公司去化率在80%左右，下半年预计仍能维持在70%以上。公司今年总可售量在40亿左右，是去年的1倍多，即使按照公司去年的去化率70%计算，全年也可实现销售金额28-30亿元，而去年全年销售才8.8亿元，销售同比大幅增长已基本确定。

    小身材、高成长。公司未来成长主要源于《江苏省文化发展规划》带来的市场空间以及是凤凰集团的扶持。凤凰集团 “十二五”的发展目标为：销售收入超200亿，净资产超200亿，总市值超400亿，确保实现总量翻番。公司作为凤凰集团重要地产引擎，将伴随集团的跨区域发展得到快速发展。

    维持“增持”的投资评级。我们预计公司2012-2013年可分别实现每股收益0.52元和0.82元，按最近收盘价5.44元计算，对应的动态市盈率分别为11倍和7倍。公司商业模式独特， 扩张思路清晰， 随着目前公司开发项目逐渐步入可售期，销售的高增长将支撑业绩的快速释放，维持“增持”评级。

    风险因素：房地产调控持续加码；销售下滑风险；公司“凤凰和美”项目诉讼纠纷败诉的风险