新黄浦(600638)一季报点评：改革步伐越走越快 金融+地产提供安全边际 维持“增持”评级

公司今日公布2012 年1 季报，营业收入为5057.54 万元，净利润为2689.50 万元，分别同比下降18%和增长7.9%，每股收益为0.0479 元，基本符合我们的预期。

    2012 年房地产可售货量充足，其中大部分为今年可结算的保障房项目，收入确定性高。2012 年公司可售货量约21 亿，其中保障房项目南馨佳苑和华新镇动迁安置项目预计达到17 亿左右。按50%去化率进行估计，预计地产收入可达9 亿左右，毛利润约为1.75 亿。

    商业地产出租率高达90%以上，2012 年租金收入稳定在1 亿元左右。公司下属三大商业地产项目（科技京城、赛格广场和弘浦商业）2011 年合计租金收入为1.32 亿，公司权益租金收入为1.01 亿元，同比下降0.56%。预计公司未来将继续保持90%以上出租率，并提高租金收缴率达95%以上，2012 年收入将上升至1.14 亿同比2011 年增长13%。

    金融股权价值含金量高，公司参股的中泰信托为公司提供稳定利润：公司金融牌照丰富，拥有29.97%中泰信托股权，43.75%瑞奇期货以及100%控股华闻期货，保守按2011 年信托3.5 倍PB 和期货2 倍PB 进行估算，公司参股金融这块每股价值约为5.7 元。目前，公司的主要利润来源于参股金融的投资收益，2010 年、2011 年投资收益占公司净利润的比例更是高达80%以上，中泰信托占公司投资收益的50%左右的权重。预计2012 年、2013 年公司净利润仍将以参股金融投资收益为主，为公司贡献EPS 约0.4 元。

    金融+地产提供安全边际，维持“增持”评级：经估算，公司2012 年～2014年，公司EPS 分别为0.47 元、0.58 元和0.67 元，其中金融股权每股价值5.7元，地产RNAV 为11.34 元（出租+租赁），给予地产RNAV30%折扣，则公司理论价值约13.6 元，考虑到大股东可能变更而带来的公司治理进一步改善因素，我们看好公司的价值和未来的发展，因此给予“增持”评级。