荣安地产(000517)年报点评：销售大幅提升 将进军新材料产业

2011 年业绩概述：公司实现营业收入16.27 亿元，同比增长30.2%；营业利润4.07 亿元，同比增长19.25%；归属母公司所有者净利润4.05 亿元，同比增长64.15%；基本每股收益0.38 元/股。本年度不分配不转增。

    业绩增长源于结转规模提升及补偿款。公司于2009 年5 月份完成重组，转型为一家布局于宁波（62%）、杭州（6%）、常熟（22%）和台州（10%）等长三角地区的综合性开发商，开发产品主要为住宅及写字楼。公司2011 年业绩大幅提升的原因有两点：1、结算规模提升。公司今年结转项目主要为尚湖中央花园项目二、三期以及荣安琴湾的余房，结转体量较去年同期大幅提升。2、获得政府补偿款。公司位于宁波鄞州区高桥镇一宗商业用地及地上建筑物被列入征地拆迁范围，公司取得1.12 亿元动迁补偿款计入营业外收入。

    销售大幅提升。报告期内公司主要销售的有尚湖中央公园、荣合公馆、荣安华府、荣安府等项目，共实现销售面积16.5万平米，销售金额26.08 亿元，同比增长约90%，销售大幅提升的主要原因在于2011 年内公司多个新项目开盘，可售资源大幅增加，且多个项目推出了优惠促销活动所致。截至2011 年底公司尚余预收款项19.52 亿元，业绩保障度较高。

    拿地谨慎，将拓展中西部储备。2011 年公司仅拍得宁波市宁海县一幅商住地块，建筑面积约为9.5 万平米，公司总在建拟建项目储备约为113 万平米。公司表示未来三年土地储备拓展将集中于“2+2+2”：2 个省会城市（杭州+X）、2 个地级市（宁波+台州）、2 个县级市（常熟+宁海），其中另外一个省会城市将会在中西部地区及内陆的省会城市中进行。

    短期存在偿债压力。截至2011 年底公司账面现金为4.73 亿元，由于销售大幅增长，较年初提升182%，但对于短期负债的覆盖率依然较低，仅为0.27。扣除预收款项后的真实负债率为58.72%，高于行业平均水平。

    拓展新能源、新材料产业。披露年报的同时公司公布拟在宁波成立一家新材料公司，将进行新材料项目的调研、考察及投资，新产业的拓展有望为公司开辟新的盈利增长点，但目前尚未有任何具体投资项目。

    盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.44元、0.61元，以昨日收盘价7.02元计算，动态市盈率为16倍和12倍，不具备估值优势，维持“中性”评级。

    风险因素：销售结算不达预期、销售下行导致现金流压力增大、新材料新能源产业研发存在较大不确定性