铁岭新城(000809)：蓝海里游泳的鱼

投资逻辑

    资本市场唯一国有背景的城市综合运营商。公司为铁岭财政局下属企业，负责铁岭新区内22平方公里土地一级开发，但相比其他一级开发企业，公司还是受铁岭市政府委托负责新区规划、基础设施、公用事业综合运营的唯一主体，蓝海战略和排他性业务成就了公司高于行业平均的盈利水平。

    公司高盈利缘于其对地方经济的贡献，其产生具有区域基础和制度基础。

    因为加快铁岭经济和城镇化水平必须有相应的空间载体，封闭式的发展很难保证增长速度，在地里位置上，铁岭新区与省内核心城市沈阳具有天然对接的地理位置优势；此外分税制改革后对经济欠发达地区的影响更为明显，对于土地一级开发这样投资回收期长的业务必须引入社会资本参与，这是铁岭新城产生的制度基础，这也是公司能够实现高盈利水平的原因。

    新区建设进入收获期。铁岭市近三年GDP平均增速保持在18% 的水平，固定资产投资增速也实现了48% 的增长。区域经济的快速发展与新城建设形成良性互动，新区土地价格新区内土地价格由07年的每亩22万元提升至66万，公司的毛利率也从07年的22% 提升至11年的66% 。

    盈利模式有望复制。铁岭新区的成功开发将对铁岭市和其他地方政府产生较强说服力，铁岭被社科院评为09年中国综合增长竞争力第一名地级市。

    从其积累的开发经验和资本市场的融资窗口分析，公司将是未来更多新区建设最理想的开发主体。铁岭市政府也承诺在进行其他土地一级开发项目时将优先选择与公司合作；此外，铁岭新区的成功开发已经吸引省内外城市来学习经验，如果将业务拓展至省内或全国其他城市，公司业务空间将更为广阔。

    估值及投资建议

    预计公司12、13年每股收益分别为2.43 和3.07 ，市盈率9.5 和7.5 倍，公司重估每股净资产31.5 元，目前折价27% 。由于公司经营模式独特且排他性强，给予12年13-14 倍市盈率，目标价格31.6-34 元，建议买入。