绵世股份(000609)2011年年报点评：未来几年业绩有保障

133 亩地价款的坏账准备转回是2011 年利润的主要贡献者。

    2011 年，公司收回了原于2007 年9 月拍卖成交的成都保和乡133 亩地块的应收地价款2.49 亿元，转回坏账准备2.27 亿元，按25% 的所得税率计算，该笔坏账准备冲回贡献公司净利润约1.7 亿元， 是2011 年公司净利润的主要贡献者。

    绵世?溪地湾项目和黄埔化工地块启动，未来几年业绩有保障。

    保和乡82 亩地和黄埔化工地块土地款的收回是公司2012 年利润的主要来源。其中保和乡82 亩地在2009 年已经拍卖，土地拍卖总收入6.81 亿元，对应公司收入约3 亿元。2011 年11 月，黄埔化工收到广州市相关主管部门的批复意见，黄埔化工原有厂区土地，部分按"自行改造、补交地价"的模式实施改造；其余部分则以"公开出让、收益支持"的模式实施改造。黄埔化工地块商业部分占地面积1.8 万平方米，规划建筑面积8.1 万平方米；住宅部分占地面积6.5 万平方米，规划建筑面积14.45 万平方米。目前周边地块的楼面地价约3000-4000 元/平方米，按此计算，22 万平米对应的地价款约7 个亿。按黄埔化工公司可获得地价款65%的补偿，公司对黄埔化工间接持股29.4%预估，假设黄埔化工不自留土地，则公司权益对应收入约1.34 亿元，将在2012 年为公司贡献大量投资收益。

    公司位于四川郫县犀浦镇的绵世?溪地湾项目在2011 年开工并于11 月份开盘销售。该项目规划总建筑面积约53 万平方米，其中一期总建筑面积约8.7 万平方米，2011 年11 月开盘后，目前已预售约1 万平方米。项目的土地成本仅700 元/平方米，按目前5500 元/平方米的均价计算，毛利率至少在45%以上。项目前期去化率较低主要是受当前调控政策的影响。目前调控政策已经见顶，前期房价的回落吸引了部分购房者入场，一些城市的成交量出现了回暖，随着政策压力的缓解和购房者心理预期的改变，预计2012 年的售房环境将好于2011 年。绵世?溪地湾项目的销售将对公司2013 年（含）以后三年的业绩提供支撑。

    完成思味浓股权收购，快餐业发展提速值得期待。 2012年1月，由于"汉堡王"全球发展战略调整，公司与汉堡王（香港）发展有限公司达成一致，将公司持有的汉堡王（北京）、汉堡王（深圳）各19%的股权共以570 万美元的价格出售给汉堡王（香港），实现了良好的投资收益。同时，公司完成自主快餐品牌"SEVENANA" （思味浓）的股权收购，拥有思味浓100%的股权。"SEVENANA"项目发展迅速，截至目前，已经在北京、深圳、天津等地开设了13 家门店。尽管"SEVENANA"尚处于起步阶段，但经过一年多的培育，品牌已经建立了自身的商业网络和营运体系，形成了一定的品牌影响力，而且品牌的知名度和盈利能力也在逐步提高。公司计划在未来几年通过自营和加盟方式将"SEVENANA"扩大到上百家店，公司快餐业的发展提速值得期待。 账上现金约7.33亿元，为公司后续发展提供有力支持。 截至2011年12月31日，公司账上有现金约7.33亿元，相对公司2.98亿元的总股数，对应每股现金有2.46亿元。与公司规模比较，公司现金比较充裕，而且，公司还有82亩的土地款有待收回，绵世溪地湾项目已经开始销售，可通过销售实现资金运转，公司现有项目资金投入较少。公司没有任何长短期借款，无任何偿债压力，资产质量较好。公司较为充裕的现金有望在行业调控之时为公司提供新的投资机会。

    盈利预测和投资建议

    我们保守预计公司2012-2014年每股收益分别为0.58元、0.33元、0.56元，维持买入评级。