华远地产(600743)调研简报：盈利能力较高 业绩确定性强

事件描述：近期，我们对华远地产进行了实地调研，与公司高管就公司的经营情况及项目销售情况等问题进行了沟通交流。

    盈利水平较高，短期资金压力凸显公司以往开发项目以北京区域内高档住宅为主，代表项目有裘马都、昆仑公寓和九都汇等，这些项目所处地理位置优越，售价水平较高，因此使得公司销售毛利率始终处于50%以上的较高水平，高于行业平均水平。公司项目定价策略较为稳健，一般分期滚动开发销售，随着项目本身与周边成熟度的提高，价格逐步提升，从而使得项目毛利率水平在开发过程中有所增长，例如西安君城项目在2010 年上半年、2010 年和2011 年上半年结算毛利率分别达到34.55%、41.07%和50.57%。

    整体来看，2011 年前三季度公司项目结算毛利率48.73%，较前期略微下滑，主要由于受到项目结算结构影响，作为上半年结算主力的青岛汤米公馆项目毛利率仅为48.35%，从而一定程度上影响到公司整体盈利水平的持续提升。尽管如此，公司结算毛利率仍然高于行业平均水平6.4 个百分点。净资产收益率方面，公司2010 年摊薄净资产收益率为19.47%，高于行业平均水平5.27 个百分点；根据2011 年前三季度盈利情况简单年化后摊薄净资产收益率为16.75%，高于同行业9.71%的平均水平。

    盈利预测与评级我们认为随着公司开复工规模扩大，竣工面积增加，公司未来业绩将保持稳健增长。我们预计2011 年公司主要结算项目为北京九都汇、青岛汤米公馆和西安君城项目，结算面积分别可达4.00、3.50 和3.00 万平米。2012年，随着西安君城项目二期B/C 区和三期A 区的竣工，该项目也将进入密集结算期。

    预计公司2011 年、2012 年和2013 年每股收益分别为0.35 元、0.42 元和0.48 元，以最新收盘价3.45 元计算，对应的动态市盈率为10.0 倍、8.2 倍和7.2 倍。鉴于公司经营业绩增长稳健，二线城市布局成型，期间费用管理严格、在行业调控大背景下，较为灵活的低库存水平以及估值水平较为合理，因此维持其“增持”投资评级。

    风险提示：房地产调控政策效果逐渐显现，公司未来销售可能出现持续下滑