京能置业(600791)中报点评：上半年同比扭亏 业绩尚未释放

上半年同比扭亏。公司上半年实现销售收入 3854 万元，同比增加172%%，营业利润224 万元，上年同期亏损 1448 万，归属母公司所有者净利润 70元，上年同期亏损1513 万，每股收益0.002 元。

    主业经营改善， “国典”清算增加收益。上半年同比扭亏，原因有三：

    1）结算面积增加，同时楼盘价位较高，使收入大幅增加，毛利率提升 22个百分点，至79%；2）因收入增加，摊薄了费用支出，管理、财务费用率分别降低41、42 个百分点；3）国典项目清算，土地增值税冲回645 万，成本冲回757 万（计入营业外收入） 。

    后期结算资源较多，业绩有保障。报告期内销售情况良好，估计预售在 12亿左右，期末预收账款 13亿，大部分未达到确认条件，根据报表信息， 按开发成本和开发产品计量的项目账面价值17 亿、 1.24 亿，待售、待结算资源较多，预计将在2011年释放业绩。

    储备资源不足或影响中长期发展。目前，公司拥有项目主要为北京、呼和浩特、银川三个，权益面积在 70 万平米左右，目前均进入预售结算期，未来两年收益将有保障，但储备总量相对较小，中长期内发展将有一定资源瓶颈。

    资金压力不大，财务结构相对健康。期末货币现金 8.78 亿，短期负债4 亿，后期仍将有大面积楼盘销售，资金方面压力不大。资产负债率 75%，较年初提升9个百分点，主要为预收款增加，如加以剔除，负债比率为63%，有小幅下降。公司计划定向增发募集资金6.2亿，其中4.3用于偿还大股东委托贷款，如项目顺利，财务结构将进一步改善。

    盈利预测与投资评级：预计 10/11 年 EPS 0.12 元/0.35 元，动态PE48/16 倍，给予“中性”评级。