外高桥(600648)半年报点评：资金压力不减

2010 年上半年公司合并报表显示实现营业收入35.8 亿元，同比增长6.63%；归属于母公司股东的净利润2.16 亿元，同比增长81.4%。基本每股收益0.21 元。

    工业地产、商业地产、物流贸易三大主营业务总体保持平稳经营。

    1）工业房产与商业地产租赁业务：公司可租赁物业非常丰富，上半年物业出租面积达203 万平方米，租赁收入3.36 亿元，全年租金收入可达7 亿元。按毛利率58%估计，年贡献毛利约4 亿元。保税区内可租赁存量房面积136.8 万平米，期内消化了空置存量房3.16 万平方米，将区内空置房率从年初的12.99%下降到10.68%；另外，外联发、新发展、三联发园区内有尚未开发的土地储备200 多万平米，租金收入有很大的增长空间。

    2）住宅销售：近两年可贡献利润的住宅项目主要是常熟东南国际花苑及森兰项目。报告期房地产销售收入6.88 亿元，毛利约3.1 亿元。森兰地区商品房售价已达3 万/平米，公司目前与金地合作开发其中的4.56 万平米，将在近两年销售结算。另外，预收土地款约14 亿元，若在今年结算，可贡献毛利不低于7 亿元。

    3）进出口贸易物流：进出口贸易收入18.66 亿元，物流贸易收入3.23 亿元。进出口物流贸易业务板块贡献毛利约1.9 亿元，同比增长约53.8%，增长超预期。预计该业务全年可实现毛利4亿元。

    全年业绩目标实现的可能较大：公司2010 年预算实现营业收入84.94 亿元、净利润6.24 亿元。报告期实际完成营业收入35.83亿元、净利润2.16 亿元，分别为全年计划的42.18%和34.62%。根据我们的测算，土地预收款若在下半年结算，业绩目标能轻易实现。

    短期资金压力仍比较大：期末资产负债率80.36%，剔除预收账款后的资产负债率和速动比率分别为72.7%、0.52 倍，短期借款130 亿元，货币资金仅70 亿元。公司启动了新银团计划，银团贷款45 亿元，并向大股东借入8.5 亿元，能部分缓解资金压力。

    维持“中性”的投资评级。我们预测公司2010 年-2012 年的每股收益分别为0.68 元、0.75 元、0.81 元，按公司最近收盘价为13.08 元，对应的动态市盈率分别为19 倍、17 倍、16 倍。维持“中性”的投资评级。