海泰发展(600082)半年报点评：投资收益大幅下滑导致净利润减少

2010 年1-6 月公司实现营业收入4.79 亿元，同比增长17.29%，归属母公司净利润3060.62 万元，同比下降33.44%，实现基本每股收益0.05 元。

    公司基本面概述：公司目前的业务主要包括工业房地产开发和运营、孵化服务和科技产业投资。大股东海泰集团是滨海高新区国有资产运营者，负责对园区内土地进行统一开发和招商引资，作为集团下属唯一上市公司，海泰集团是园区建设的主要力量，在获取土地资源方面独具优势。海泰集团拥有滨海高新区中滨海区域37 平方公里土地的整理、规划权，土地储备丰富，对于上市公司的支持十分显著，海泰的业务也将随着滨海高新区进入实质开发阶段而得到新的拓展。

    商品销售业务毛利率提升：公司2010 年1-6 月商品销售收入为4.46 亿元，同比增长18.18%，毛利率为10.57%，较去年同期上升约6 个百分点。本期收入主要来自于海泰绿色产业基地、海泰创新基地及BPO 基地的存量厂房销售以及产业园内的商品房销售，其中商品房销售收入为1.61 亿元，同比增长338.32%，这应是公司本期商品销售业务毛利率提升的原因。此外，本期公司租赁业务收入为3101 万元，同比增长2.16%，毛利率高达76.25%，但由于收入占比仅为6.5%，因此对整体业绩影响较小。孵化服务业务收入163 万元，同比增长367.04%。

    投资收益大幅下降是2010 年上半年利润下滑的主要原因：2010 年1-6 月公司投资收益为亏损1.66 万元，同比大幅下降100.03%，这也是造成公司2010 年利润下滑的主要原因之一。2009 年上半年公司处置长期股权投资获得一次性收益4482 万元。

    定向增发方案撤销，公司开拓住宅地产业务脚步放缓：公司2010 年月决定撤销2009 年度定向增发方案，公司意图通过增发收购海泰集团的住宅和商业地产项目，从而改变目前以低毛利工业地产为主的业务状况，提升公司盈利能力的计划不得不推迟。这可能使得公司业务重心在短期内仍将以工业地产为主。

    盈利预测和评级：我们预测公司2010-2012 年归属母公司净利润分别为6503 万元、8452 万元和1.74 亿元，相应EPS 分别为0.10 元、0.13 元和0.27 元，对应8 月17 日价格5.72 元，动态市盈率分别为57 倍、44 倍和21 倍。公司估值较高，同时，增发计划取消，盈利能力短期无法得到有效提升，因此，我们下调公司的投资评级至“中性”。