ST成功(000517)09年报点评：业绩大幅增长、荣安地产近在眼前

2009 年净利润增长26.4 倍，符合市场预期。公司今日发布2009 年报：营业收入19.9 亿元、同比增长7.1 倍；营业利润10.7 亿元、同比增长21.7 倍；归属母公司净利润8.1 亿元、同比增长26.4 倍；每股收益0.76 元、符合市场预期。公司2009 年不进行利润分配。

    立足宁波、布局常熟和杭州的综合性开发商。公司已于2009 年05 月完成资产重组，即将更名为“荣安地产”，这是一个立足宁波、布局长三角的综合性开发商，开发的物业类型主要包括住宅和写字楼。截止2009 年底，公司在建、拟建项目储备规划建筑面积120 万平米左右，主要分布在宁波、常熟和杭州等地。

    销售情况良好。公司2009 年在售项目是荣安和院、荣安琴湾、荣安花园、中央花园以及部分尾盘，实现新开工面积29.1 万平米、竣工面积33.1 万平米、销售面积22.8 万平米，销售情况良好，拉动2009 年业绩大幅增长。截止2009 年底，公司预收款项余额8.6 亿元，其中，荣安琴湾、荣安花园、中央花园二期分别为3.6、3.4、1.5 亿元，预售率分别为39.3%、80.2%、46.3%。

    结算收入大幅增长。公司2009 年参与结算的主要是荣安和院、以及常熟中央花园和水尚阑珊住宅小区尾盘，分别实现结算收入13.6、4.2 和1.1 亿元，合计18.9亿元、同比大幅增长6.9 倍，主要得益于市场繁荣和公司可售资源较为丰富。

    结算毛利率大幅提升。公司2009 年结算毛利率为61.3%、同比大幅提升23.2 个百分点，主要原因有两点：

    1）、2009 年新进入结算周期的荣安花园项目（也是主力结算项目），结算毛利率毛利率较高、达到55.4%；2）、常熟中央花园和水尚阑珊住宅小区尾盘销售均价上涨、以上两个项目毛利率分别为75.6%和82.6%。

    财务状况比较健康。截止2009 年底，公司资产负债率为69.9%，剔除预收款项之后的真实资产负债率为49.7%，在行业当中处于适中水平，长期财务结构比较健康；真实速动比率为1.9、账面现金1.7 亿元，短期偿债压力较小。

    大股东提供资金支持。大股东荣安集团给予公司未来1年里30 亿元的短期借款额度。

    公司即将摘帽并更名为“荣安地产”。公司重大资产重组已于2009 年05 月完成，公司2009 年净利润和扣除非经常性损益之后的净利润分别为8.1 和7.5 亿元，公司已向深交所提交摘帽和更名申请，公司即将更名为“荣安地产”。

    2010 年业绩将略有下降。公司2010 年参与结算的主要是荣安花园和荣安琴湾两个住宅项目，以及宁波荣安大厦和杭州荣安大山两个写字楼项目的部分面积，受项目结算周期的影响，公司2010 年结算收入将略有下降，我们预计为16.7 亿元、同比下降11.5%左右，这是2010 年业绩将略有下降的主要原因。

    最大的亮点在于项目运作能力。得益于较强的项目运作能力，公司房地产开发业务盈利能力较强，2009 年结算毛利率达61.4%，我们预计2010-2011 年仍将维持在60%以上，这在行业当中处于较高水平。

    盈利预测和投资评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.62 元和0.75 元，以昨日收盘价11.86元计算，对应的动态市盈率分别为19 倍和16 倍，估值较为合理，考虑到公司较好的项目布局和扩张路径，以及较强的项目运作能力，我们维持公司“增持”评级。