万通地产(600246)年报点评：净利润同比降五成 2010年业绩有望增长

2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入24.64 亿元，同比减少49.1%；营业利润4.27 亿元，去年同期为11.08 亿元，同比减少61.4；归属母公司净利润2.75 亿元，同比减少47.9%；实现每股收益0.27 元。公司分红配送方案为，每10 股派发现金红利1 元（含税），以资本公积向全体股东每10 股转增2 股，公司股本将扩大至121680 万股。

    公司基本面概述：公司主营业务为房地产销售及物业出租，主要业务地区为京津地区、川渝地区。万通地产依托于国家对天津滨海新区的战略规划，战略投资者泰达集团的扶持和万通地产在天津的品牌优势，推动公司业务在天津的快速发展。万通未遵循国内地产商普遍跟随的港式地产模式，而是以“学先进”为口号，学习美式地产模式，借助多元化的不动产金融以及产业分工，降低商业地产的持有成本，加大商业地产的资本回报率和收入占比，增强万通地产对经济周期的抵抗能力，力争三年内成为国内最大商业不动产公司。万通地产重视绿色环保理念，一直坚持绿色公司，报告期内曾派出三批项目专业人员到国外学习绿色建筑项目，是国内节能环保地产的先行者。

    公司财务分析：报告期内，公司毛利率为42.7%，比上期略低0.7%，管理费用率与上期持平，销售费用率与财务费用率分别为4.86%和1.16%,分别上升了2.33%和1.15%，期间费用率高达10.85%。我们认为销售费用率大幅上升，是因为管理层为应对金融危机冲击，加大销售力度所致，而财务费用大幅上升，则是因为公司09 年所借的高达3.6 亿元的短期借款，约10 亿元的平均利率为约7%的五笔长期借款和09 年9 月发行的高达10 亿元的公司债，公司资产负债率为65%，在房地产行业上市公司中处于中等水平。

    公司业绩分析：公司每股收益为0.27 元，略低于我们0.3元的预期；公司业绩同比下降近五成，主要是因为本期结算收入减少所致，2009 年结算项目有北京龙山新新小镇、天津万通华府、北京新城国际、天津广厦富城二期、天津上游国际一期等，同时，出售成都交大万通股权，也减少了公司可结算项目交大绿岭和香洲半岛。2010 年除上述项目仍将部分结算外，天津新城国际三期和上游国际二期也将进入结算期，22 亿元的预收款能够为公司2010 年业绩提供保障。

    公司未来展望：公司拟非公开发行股票不超过1.5 亿股，募集资金金额不超过25 亿元，但通过证监会审核可能性还存在不确定性。公司借款较多，扩张缺乏资金，不排除修改增发方案之可能。公司扎根京津，是北方地区较为著名的开发商，其美式地产模式和绿色地产的理念也较为先进，堪称中国房地产市场的先行者。公司目前在售在建项目约16 个，待建项目9 个，能够满足公司未来3 年发展所需，且各项目拿地时间较早，成本较低，公司毛利率仍将随房价走高而进一步提升。

    盈利预测与评级：根据我们对公司在建和预售项目的了解和判断，我们预测公司2010 和2011 年EPS 为0.44 元和0.60 元，以2 月11 日收盘价计算，对应的动态PE 为21 倍和16 倍，给予“中性”评级。