世荣兆业(002016)年报点评：珠海城市地位提升的受益者

2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入5.71 亿元，同比下降20.81%；营业利润1.54 亿元，同比基本持平%；归属母公司净利润7247 万元，同比下降13.78%。实现每股收益0.16 元。不进行利润分配。

    业绩略差于预期：三季报时，公司预告净利润同比变动在30%以内。此前我们预期全年净利润将小幅增长，但因公司剥离医疗器械业务产生2003 万元亏损，使净利润同比下降。

    主要项目概况：公司全部项目均位于珠海市斗门区，并表项目仅“里维埃拉”，总建筑面积382 万平方米，是当地最大社区。公司与华发股份合作，开发的“华发水郡”总建筑面积46 万平方米，已开始为公司贡献投资收益；而联合竞得的黄杨一路西侧地块容积率面积近40 万平方米。公司的土地储备可支持近10 年的开发。

    分享珠海地区房价上涨：随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的深入实施，珠港澳大桥开工兴建和横琴开发正式启动，珠海的城市价值快速提升，公司各项目售价也有望随之上升。从公司2009 年结算情况和毛利率判断，“里维埃拉”项目结算均价约为4800 元/平，而成本约为2500 元/平。成本较低主要是因为土地取得时间较早。目前该项目销售均价已达6000 元/平，其中精装房价格再提高1500 元/平。

    华发水郡项目进入收获期：2009 年末公司预售款项为1.41亿元。我们预计公司2010 年可结算资源主要为“里维埃拉”一期三区，而二期可能需自2011 年起陆续竣工。不过，“华发水郡”项目逐步进入结算期，预计仍可为公司带来稳步提升的投资收益。我们将可能根据华发股份披露的信息调整投资收益预期。

    增发有望增厚EPS：公司拟向梁家荣(实际控制人梁社增之子)定向增发,收购其持有的世荣实业剩余23.75%的股权。预计增发完成后可增厚公司EPS 约7.6%。

    盈利预测和评级：暂不考虑增发的影响，我们预计公司2010-2011 年可分别实现每股收益0.27 元和0.40 元，以2月8 日的收盘价10.45 元计算，对应的动态市盈率分别为39倍和26 倍。建议关注珠海板块的交易型机会；但即使考虑房价的上涨，其估值吸引力仍不大。首次给予“中性”评级。