华丽家族(600503):三年业绩承诺初步按期兑现

类别:公司 机构:国投证券股份有限公司 研究员:陶学明/李孔逸 日期:2008-08-01

公司在报告期内完成了股权分置改革工作,新增股份吸收合并华丽家族,新智科技变身房地产企业,并且改名为华丽家族。华丽家族是上海著名高端房地产开发民营企业。

    在股改方案中,华丽家族预计08全年实现主营业务收入5.17亿元,上半年实际完成2.13亿元,完成全年计划的41.3%;预计全年实现净利润9711万元,上半年实际实现5907万元,完成全年计划的60.8%,基本符合我们的预期。公司上半年扣除税费前的房地产销售毛利率达55.6%,主要是因为今年结转的销售收入来自于去年销售的檀香别墅,毛利率较高。

    今年下半年,宝山顾村“依云湾花园”项目中的18111平方米的商铺将推向市场,公司已于2008年7月25日领取了预售许可证。2008年7月16日,公司作价3.39亿出售了位于上海南京西路的长春藤运通大厦。出售该商业物业后,产生的现金流将极大改善公司的资金状况,为公司后续项目的开发提供充足的现金,并将大大提高公司在宏观调控中的抗风险能力。另外,通过出售资产也将直接产生丰厚的利润,增厚公司的每股收益水平。

    华丽家族的储备项目质地优良,主要是位于苏州的“华丽家族-黄金水岸”项目和上海的“卢湾区第 43 号街坊”,土地面积合计58.7万平米,建筑面积合计104万平米,这两个项目将是公司2009年以后利润的主要来源。根据目前披露规划指标和当前市场情况,苏州项目的全部利润将超过25亿元,即使分散在未来五年中实现,平均每年的利润也可达5亿元以上。上海“卢湾区第43号街坊”项目位置优越,假定全部开发出售,按51%股权计,预计未来可为公司贡献共计15亿以上的利润。

    基于公司现有土地储备较少且过于集中,公司将以上海、苏州为核心,拓展其他发展潜力较大的长三角区域经济中心城市,以实现公司业务的全国战略布局。

    在新进入的二三线城市,力争实现每年储备新项目两到三个,新增储备规模30—50万平方米。

    股改承诺锁定公司未来三年业绩。公司控股股东南江集团在股权分置改革方案中承诺:如果本次吸收合并能够在2009年1月1日前实施完毕,通过本次吸收合并进入新智科技的华丽家族资产,2009年度和2010年度实现的归属于母公司所有者的净利润合计不低于6亿元。若未能实现目标,南江集团将以现金方式向上市公司补足该期间实际实现的净利润与承诺的利润数的差额部分。

    盈利预测:公司今年实行了股权分置改革并新增股份吸收合并了华丽家族,主营业务完全变更,今年的财务数据与历史财务数据没有可比性,我们暂时没有对公司进行财务预测,仅根据公司股改承诺与当前项目储备给出未来三年的盈利预估,08-10年净利润分别为1亿、2.5亿、3.5亿,对应每股收益分别为0.19、0.47、0.66元(暂时不考虑前述出售资产对公司业绩的贡献方式)。公司RNAV估值为15元/股。考虑到公司的股改承诺虽然抵消了宏观调控对公司业绩的影响,但主要项目开发期较长,暂给予中性-A评级。