海泰发展(600082)年报点评

类别:公司 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:王嘉/郭锐 日期:2008-02-20

公司07 年利润增长主要通过转让子公司股权取得。虽然07 年商品销售收入大幅增长使得营业收入增长44.23%,但由于技术收入营业利润率大幅下滑且毛利率较高的租赁业务收入减少11%,公司的经常性利润基本与06 年持平。07 年投资收益达到1.07 亿,主要是处置长期股权投资所得,其中12 月4 日公告转让的下属三家公司的权益即获得9224 万的投资收益。海泰发展在07 年采取了一系列股权出售行为,所转让公司业务普遍与公司主业不一致,且多处于微利或亏损状态,这表明了公司集中优势资源做大作强园区开发业务的思路,另一方面,在回流现金的同时,也对公司08 年的利润起到了止血作用。如公司已经转让的持股57.6%的天津南大海泰科技有限公司在07 年亏损达1359 万,清理类似的失血公司将为公司08 年利润的增长夯实基础。

    08 年公司业绩有望步入实质性增长阶段,公司拥有的国家级工业科技园海泰绿色产业基地占地930 亩,目前已开发有一期、二期占地330 多亩,建筑面积31 万平米,目前全部竣工,已售10万平米,剩余面积出租或待售。募集资金项目之一的海泰绿色产业基地三期已于07 年10 月底开工,占地102 亩,10.2 平米。另一个募集资金项目领世郡项目也已经开工,预计在2008 年中期达到预售条件。此外,股份公司在2007 年初从大股东收购的两块土地,华苑产业园区的“11-02”和“09-04”地块也与近期开工,规划用途分别为厂房和产学研基地,占地面积分别为102 亩和178 亩。以上项目合计规划面积达到42.1 万平米,是公司现有项目面积的1.4 倍左右。

    公司新开工项目盈利前景看好。募集资金项目海泰三期主要定位于科研、工业设计、软件、产品开发等业态的中小客户,预计每平米投资3600 元,净利润率约11.1%。领世郡项目预计总成本为7 亿,折合每平米约5300 元,目前相邻的红磡领世郡项目的公寓售价已经达到8500 元每平米。

    目前天津的房地产市场被全国的地产商所共同看好,我们保守估计领世郡项目销售均价为8500元每平米,项目的净利润为3.17 亿,销售净利润率为28.2%。华苑项目的土地成本在840 元每平米左右,假设建安成本2000 元,售价4000 元,毛利率在约为29%,由于是工业地产项目,销管费用相对较低,假设为5%,项目净利润率可以达到13.9%。

    公司远期项目拓展能力较强。除了海泰绿色产业基地的1-3 期,海泰绿色产业基地目前还拥有约500亩土地储备,公司计划在08 年开始开发。此外,公司大股东海泰控股集团与中海油合资开发滨海高新区的25 平方公里土地,海泰集团控股51%,主导开发工作,其中起步期的3.6 平方公里已经开工,主要是工业地产以及少量配套设施。原计划此项目将于08 年上半年注入上市公司,但由于海泰发展近期新开工项目众多,注入时点可能延后,在海泰发展有资金和精力准备的时候接手该项目。

    预计公司08、09 年EPS 分别为0.42 元和0.63 元,考虑到公司的区位优势以及08 年开始的高成长性,给予公司08 年45 倍PE,目标价位18.9 元,评级为“推荐”。