长春经开(600215)更新报告：“地主”模式蕴真金

土地对于房地产企业而言，不仅仅是原材料，更是公司所做的最重要的投资。但是全国土地普遍供给偏紧加上地价飞涨，使的土地成为房地产企业增长的瓶颈。为获取更多的土地资源，房地产企业纷纷介入毛利率较低的土地一级开发领域。

    长春经开通过在股改时向大股东剥离绿化等低效资产，置换入长春南部新城核心区24 宗土地（195 万平米）、及5 号用地（34.8 万平米）和7 号用地(25.7 万平米)，加上股改前置换入的临港经济区3.6 平方公里经营用地，建立了一个非常独特的“地主”式的盈利模式。在这一模式下，公司的盈利直接与未来土地出让时招拍挂所确定的地价挂钩。如果仅以目前长春的招拍挂地价和基准地价为参考，我们测算公司的土地资源价值152 亿元。

    长春作为东北重镇经济发展高于全国平均水平，但是房价的绝对水平和近几年的涨幅都远落后于全国平均水平。随着长春市政府搬迁至南部新城，长春南部的建设渐入高潮，越来越多的全国知名房地产企业争相进驻。未来长春市的地价快速上涨已成定势，而长春市房地产市场也已进入高速增长的前夜。

    公司超过100 亿元的资产价值转换为高速增长的业绩仍面临挑战，主要是开发进度将受省市土地利用指标的制约。但我们认为公司短期业绩释放的速度并不能掩盖公司突出的投资价值。给予增持评级。