北京城乡(600861)：商业地产业务提升公司业绩

06年公司经营思路已做出调整，将退出亏损严重的科技领域投资，转让相应公司股权，集中精力做大做强公司零售主业，并且加大对商业地产投资力度。

    为充分发挥公司资金存量优势，抓住2008年奥运会前北京房地产市场发展的商机，06年公司向商业地产领域进一步延伸，先后投资中宇大厦及配套公寓项目的开发，并向酒店业拓展，而先前投资的军艺大厦、沈阳财富中心也进入投资收获期，我们认为商业地产受宏观调控影响小于住宅市场，在北京具有很大的发展空间，在商业地产的发展将是公司业绩的增长的新引擎，将极大地提升公司的价值，预计商业地产占到公司利润比例07年为51%，08年为57%。

    公司走大众百货路线，共有3家门店，位置优越，均属于成熟门店，总共营业面积超过4.6万平方米。北京奥运会的举办将惠及北京城乡，但奥运经济对公司业绩的拉动效果要逊于北京市核心商圈内的商业零售企业。公司主业成长性存在不足，公司积极寻求商业上新的突破。我们预计商业零售07、08年实现12%、20%的增长。

    公司商业地产项目在开发进度、运作方式仍然存在一定的不确定性，但是我们认为其投资收益终将会体现，公司整体已经发生转型，商业地产业务对公司业绩贡献大幅上升。

    我们预计2006-2008年的净利润分别为0.73亿、1.05亿、1.51亿，年增长率分别为68.4%、44.4%、43.96%，对应的EPS为0.229、0.331、0.476元。公司合理定价为11-14.69元，我们给予"买入"建议。