地产及物管行业周报：住建部表态推动房地产高质量发展 深圳要求稳妥做好重点企业风险处置

　　本期投资提示：

    　　地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比小幅下降。上周(12.13-12.19)34 个重点城市新房合计成交309.5 万平米，环比+26.3%，其中，一二线环比+24.6%，三四线环比+50.5%。12 月(12.1-12.19)34 城一手房成交同比-30%，较11 月+6.2pct。其中，一二线同比-29.4%，三四线同比-38.8%，分别较11 月+5.4pct 和+14.6pct。上周13 城二手房合计成交119.2 万平米，环比+6.4%；12 月累计成交同比-32.9%，较11 月-15.7pct。库存方面，上周15 城合计推盘128 万平米，合计成交107 万平米，对应成交推盘比为0.83 倍，最近三个月（25 年9 月-25 年11 月）分别为0.75倍、1.47 倍和0.9 倍。截至上周末（2025/12/5）15 城合计住宅可售面积为9035.4 万平米，环比+0.2%。3 个月移动平均去化月数为22.6 个月，环比-0.3 个月。

    　　主要政策新闻：住建部表态推动房地产高质量发展，深圳要求稳妥做好重点企业风险处置。宏观方面，住建部部长提出促进房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；中央财办提出稳定市场、推进房企转型发展及构建房地产发展新模式，改革完善开发、融资、销售等基础制度等三重举措；统计局公布11 月行业数据，11 月单月同比：投资-30.3%，开工-27.6%，竣工-25.5%，销售面积-17.3%，销售金额-25.1%，资金来源-32.5%。因城施策方面，深圳市委金融办召开大会，稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清；山东：发布住房“以旧换新”指导意见；土地市场方面，保利发展以19.8 亿元摘得白云新城一宗宅地，溢价率17.8%。

    　　公司动态跟踪：保利拟发行85 亿可转债，万科中票展期三项议案均未获通过。融资担保方面，越秀地产获一家银行5,000 万港元定期贷款，最长贷款期18 个月（自首次提款日起算）；保利发展拟发行可转债，发行规模为（85 亿元/6 年）；股份变动方面，新城控股控股股东富域发展将3,400万股非限售股（占其持股的2.5%、新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保；滨江集团完成大宗交易（2,525.1 万股/2.3 亿元）；其他方面，万科20 亿中票展期三项议案均未能获得通过。

    　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.41%，沪深300 指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：华联控股、*ST 中迪、大连友谊、中国武夷、世联行，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.29%，沪深300 指数下跌0.28%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为20.9/18.3 倍；物管25/26PE 均值分别13.2/11.9 倍。

    　　投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。